LMNP à Rouen : prix, loyer et rendement brut de la commune
Les repères chiffrés de Rouen pour un projet LMNP : ce que valent les appartements, ce qu'ils rapportent en loyer, et où la commune se place dans son département.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Rouen renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Rouen
À Rouen, ville de 114 083 habitants, l'acheteur paie moins cher qu'en métropole sans renoncer à une demande réelle. Le rendement brut ci-dessous, puis la comparaison avec le département de la Seine-Maritime, disent si le compromis vaut le détour.
28 % de propriétaires, 71 % de locataires : c'est la répartition des ménages de Rouen d'après l'Insee (recensement 2022). Dans le parc privé, hors logement social : 51 % des ménages.
Avec 9,7 % de logements vacants, le marché est où l'offre de logements dépasse la demande. Sur l'ensemble des résidences principales, 43 % sont des une-pièce ou des deux-pièces.
15,5 étudiants pour 100 habitants : Rouen accueille 17 726 inscrits dans le supérieur à la rentrée 2024. Baux de neuf mois, relocation à chaque rentrée : un marché à part.
La liste du mobilier obligatoire est fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, entre autres. Ce poste coûte à l'achat et s'amortit au régime réel.
Le site ne conseille pas : il informe. Pour une étude de votre projet, la demande part vers un partenaire spécialisé. Gratuit, et vous restez libre.
Au réel, notaire, travaux et meubles passent tous en charge ou en amortissement. Les factures se conservent dès l'achat.
Rouen en chiffres : prix, loyer, rendement brut
2 818 € le m² à l'achat, médiane de 10 519 ventes en cinq ans. 13,3 € le m² de loyer mensuel, charges incluses. Pour Rouen, cela donne 5,7 % de rendement brut indicatif sur un an.
Ramené à un studio de 25 m², le marché de Rouen se lit ainsi : loyer d'environ 390 € par mois (T1-T2 à 15,4 € le m²), prix d'achat de l'ordre de 70 000 € avant frais d'acquisition.
Rouen se situe en B1, la zone des agglomérations où la demande de logements reste forte. Un cran de tension sous la zone A.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Deux régimes pour un meublé en 2026
Le micro-BIC est le régime de départ. Plafond pour 2026 : 83 600 € de loyers encaissés. Abattement : 50 %. Rien à tenir comme comptabilité : la 2042 C PRO reçoit le montant des loyers, c'est tout.
Au réel, chaque charge compte pour son montant réel, et l'amortissement vient en plus : une fraction du prix du bâti et des meubles est déduite chaque année, le terrain exclu. C'est ce poste qui explique les résultats imposables à zéro.
Une option pour le réel couvre l'année entière et se formule dans le délai de déclaration. On ne la décide pas après coup : le calcul se fait avant le printemps.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un bien loué en meublé
Un loueur non professionnel qui vend est imposé comme un particulier. L'impôt sur le revenu sur la plus-value s'éteint à la 22e année de détention, les prélèvements sociaux à la 30e.
Pour toute cession depuis le 15 février 2025, le prix d'achat retenu est diminué des amortissements déduits, par application de la loi de finances 2025. Le réel reste avantageux, mais le gain net se calcule sur toute la durée de détention.
Trois catégories de biens sont exclues : les logements en résidence étudiante, en résidence seniors et en EHPAD conservent le calcul d'avant 2025.
Petite surface, deux-pièces ou lot géré : les trois options
Première option, la petite surface. À deux pas d'un campus ou d'une gare, la relocation prend quelques jours. Elle demande en échange plus de gestion : états des lieux, remise en état, annonces.
Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place à part : loyer soutenu, séjours plus longs, clientèle élargie aux couples et aux salariés en mission longue.
Acheter en résidence gérée, c'est signer un bail commercial et toucher un loyer sans gérer. Les points à lire de près : l'indexation, le renouvellement, et les comptes du gestionnaire.
Les rendements affichés dans les annonces de vente sont bruts et souvent calculés sur un loyer optimiste. Refaites le calcul avec les loyers d'annonce de la commune, qui figurent sur cette page.
Wikipédia consacre une fiche à la commune : Rouen.
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Où le rapport loyer sur prix est-il le meilleur près de Rouen
Autour de Rouen, 14 communes sur 19 affichent un rendement brut supérieur à 5,7 %. Saint-Étienne-du-Rouvray arrive première, à 7 km : 14,5 %.
Un rendement brut élevé dit d'abord que le prix au m² est bas. Il ne dit pas si la demande suit : la zone ABC et la vacance complètent la lecture.
Trois lignes de comparaison pour Rouen
| Indicateur | Rouen / Seine-Maritime / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 818 €2 369 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,3 €12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,4 €13,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,7 %6,1 %5,3 % |
Le prix au m² à Rouen depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 788 € |
| 2022 | 2 991 € |
| 2023 | 2 851 € |
| 2024 | 2 733 € |
| 2025 | 2 700 € |
Baisse à Rouen : le m² passe de 2 788 € (2021) à 2 700 € (2025). Écart : −3,2 % ; France : +3,2 %. L'acheteur y gagne en rendement, le vendeur y perd en valeur.
Sommet atteint en 2022 : 2 991 € le m².
Du brut au net : simulez à Rouen
Point de départ du calcul : un studio de 25 m² aux moyennes de Rouen. Changez le prix, le loyer, les charges, le taux du crédit : le rendement net avant impôt du bien visé s'affiche. Le calcul ne sort pas de votre appareil.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Rouen pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Rouen ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Rouen. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Rouen ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Rouen est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Rouen ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Rouen sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Pour mettre Rouen en concurrence avec d'autres communes, la page LMNP dans la Seine-Maritime, commune par commune trie le département par prix, par loyer et par rendement. Pour élargir à la région : prix et loyers LMNP en Normandie.