LMNP à Chartres : prix, loyer et rendement brut de la commune
Chartres pour un investissement en meublé : prix médian au m², loyer d'annonce, rendement brut indicatif, zone ABC. Chaque chiffre est sourcé et comparé au département.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Chartres renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Chartres
Chartres (38 447 habitants) ne tient pas la comparaison avec les villes du département de l'Eure-et-Loir sur le nombre de locataires. Elle la tient parfois sur le prix au m². Le rendement brut ci-dessous dit si l'écart compense.
La clientèle d'un meublé, ce sont les locataires du privé. À Chartres, ils représentent 34 % des ménages, sur 19 835 résidences principales recensées par l'Insee.
Part des studios et deux-pièces dans les résidences principales : 30 %. Vacance : 11,0 % des logements.
Côté étudiants, Chartres compte 2 021 inscrits dans le supérieur à la rentrée 2024, soit 5,3 pour 100 habitants. Une demande qui revient chaque année, en baux de neuf mois ou d'un an.
Trois chiffres suffisent pour juger un projet : ce que vous payez, frais inclus ; ce que le quartier paie en loyer ; ce qui reste une fois charges et impôt réglés. Les deux premiers sont locaux.
Un bien repéré, ou seulement un budget ? Le formulaire suffit. Un partenaire spécialisé vous rappelle pour en parler, sans frais.
Un mois de vacance évité, c'est un douzième du loyer annuel gagné. Un meublé bien situé et correctement équipé se reloue plus vite : l'emplacement est un poste du rendement.
Les trois chiffres du LMNP à Chartres
Un appartement à Chartres se vend 2 448 € le m² en médiane, sur 2 402 transactions en cinq ans, et se loue 13,1 € le m² par mois charges comprises. Résultat brut indicatif : 6,4 % par an.
Sur un studio de 25 m², cela donne un loyer d'environ 380 € par mois à Chartres (les T1-T2 se louent 15,1 € le m²), pour un achat autour de 61 000 €, frais exclus.
Zonage ABC : B1 pour Chartres. La demande y dépasse l'offre, mais les prix restent loin de ceux des métropoles. C'est souvent dans cette zone que le rapport entre loyer et prix est le plus favorable.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Combien d'impôt sur un loyer meublé
Un loyer meublé n'est pas un revenu foncier : c'est un bénéfice industriel et commercial (BIC). Le régime appliqué sans démarche s'appelle micro-BIC : sous 83 600 € de recettes en 2026, seule la moitié des loyers entre dans le revenu imposable, par l'effet d'un abattement de 50 %.
Le régime réel suppose une comptabilité : liasse 2031, annexes 2033, souvent un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles. En retour, charges et amortissement sont retenus pour leur valeur réelle. Seule réserve : l'amortissement ne peut pas faire passer le résultat sous zéro ; ce qui n'est pas absorbé attend les années suivantes, sans date limite.
Dernière étape : le résultat est soumis à l'impôt sur le revenu, au taux marginal du foyer, puis aux prélèvements sociaux. Ceux-ci sont de 18,6 % sur la location meublée depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; la location nue reste à 17,2 %.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Plus-value LMNP : la règle a changé
Le prix de vente moins le prix d'achat, puis les abattements pour durée de détention : la plus-value d'un meublé non professionnel se calcule comme pour tout particulier, avec exonération totale à 30 ans.
La nouveauté date du 15 février 2025 : les amortissements pratiqués pendant la location reviennent dans le calcul de la plus-value. Une part de l'impôt évité pendant la location revient donc au moment de vendre.
À retenir : rien n'est réintégré pour un lot en EHPAD, en résidence seniors ou en résidence étudiante.
Quel format : studio, deux-pièces, résidence gérée
Beaucoup de premiers achats en LMNP sont des studios. Mise de départ contenue, mobilier simple, loyer au m² supérieur à celui des grandes surfaces. Le revers : une rotation soutenue.
Le T2 loge des gens qui restent : un couple, un salarié en poste pour plusieurs années. Loyer au m² un peu plus bas qu'en studio, baux plus longs, vacance plus rare.
Gestion déléguée, loyer fixé par contrat : c'est le principe de la résidence services. Depuis 2025, les amortissements n'y sont pas ajoutés à la plus-value lors de la vente, un atout à mettre en balance avec le risque d'exploitant.
Dans un immeuble en copropriété, deux documents disent l'essentiel, le règlement et les derniers procès-verbaux : travaux votés, ravalement prévu, restrictions sur la location. À lire avant de signer.
La fiche Chartres de Wikipédia décrit la commune, ses quartiers et son activité.
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Le rendement brut dans le voisinage de Chartres, sur la carte
20 communes voisines ont un rendement calculable. 12 d'entre elles dépassent celui de Chartres (6,4 %). Le maximum revient à Vernouillet, 32 km plus loin : 11,1 %.
Ordres de grandeur, pas promesses : ces rendements servent à comparer des communes. Le loyer et le prix du quartier visé restent à vérifier.
La commune, le département, le pays : la comparaison
| Indicateur | Chartres / Eure-et-Loir / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 448 €2 140 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,1 €12,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,1 €14,2 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,4 %6,7 %5,3 % |
Hausse ou baisse : les prix à Chartres
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 367 € |
| 2022 | 2 570 € |
| 2023 | 2 455 € |
| 2024 | 2 404 € |
| 2025 | 2 467 € |
Hausse à Chartres entre 2021 et 2025 : le m² est monté de 2 367 € à 2 467 €, soit +4,2 %. Variation nationale sur la même période : +3,2 %.
2022 marque le sommet : 2 570 € le m².
Le rendement de votre bien à Chartres
Le simulateur part d'un studio de 25 m² aux moyennes de Chartres. Ajustez chaque poste pour passer du rendement brut au rendement net avant impôt. Aucune donnée n'est enregistrée.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Chartres pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Chartres ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Chartres. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Chartres ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Chartres est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Chartres ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Chartres sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Les mêmes sources, à l'échelle du département : prix et loyers LMNP dans l'Eure-et-Loir donne le chiffre de chaque commune, et la moyenne départementale en regard. La région entière est sur prix et loyers LMNP en Centre-Val de Loire.