LMNP à Dax : prix, loyer et rendement brut de la commune
Les repères chiffrés de Dax pour un projet LMNP : ce que valent les appartements, ce qu'ils rapportent en loyer, et où la commune se place dans son département.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Dax renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Dax
Petite ville, petit marché : 12 433 ménages et 21 347 habitants à Dax. Un studio meublé y trouve preneur si la commune a un bassin d'emploi ou un établissement de formation. Les loyers d'annonce et les prix de vente donnent la mesure.
12 433 ménages à Dax. Parmi eux, 59 % de locataires, dont 43 % logés par un bailleur privé, et 40 % de propriétaires. Source : Insee, recensement de 2022.
Une ou deux pièces : c'est le cas de 32 % des résidences principales. Logements vides : 9,9 % du parc communal.
Côté étudiants, Dax compte 869 inscrits dans le supérieur à la rentrée 2024, soit 4,1 pour 100 habitants. Une demande qui revient chaque année, en baux de neuf mois ou d'un an.
Au m², un studio se loue plus cher qu'un T3. Il s'achète aussi plus cher au m². Le rendement brut d'une petite surface n'est donc pas toujours supérieur : il faut faire le calcul avec les deux chiffres.
Cette page donne des moyennes communales. Pour un projet précis, le formulaire transmet votre demande à un partenaire spécialisé : étude gratuite, sans suite obligatoire.
Au réel, notaire, travaux et meubles passent tous en charge ou en amortissement. Les factures se conservent dès l'achat.
Acheter et louer à Dax : les montants
Dax en une ligne : 2 449 € le m² en médiane sur 1 919 ventes en cinq ans, 11,7 € le m² par mois en loyer d'annonce, soit 5,7 % de rendement brut indicatif avant charges et impôt.
Le cas type : 25 m². À Dax, le loyer des petites surfaces (14,1 € le m²) donne 350 € par mois. Au prix médian, l'achat revient à environ 61 000 €, frais de notaire non compris.
Zonage ABC : B1 pour Dax. La demande y dépasse l'offre, mais les prix restent loin de ceux des métropoles. C'est souvent dans cette zone que le rapport entre loyer et prix est le plus favorable.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
L'imposition des loyers : micro-BIC ou réel
Pas de comptabilité au micro-BIC. On reporte le montant brut des loyers sur la 2042 C PRO, l'administration retranche 50 %, et le reste rejoint le revenu imposable. Ce régime vaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, dans la catégorie des BIC.
Face au forfait, le régime réel. Les intérêts du prêt, la taxe foncière, l'assurance, les travaux, les honoraires : tout est déduit pour son montant exact. Puis vient l'amortissement du bâti et du mobilier, qui ramène souvent le résultat imposable à zéro.
Le plafonnement de l'amortissement discuté au Parlement n'a pas été retenu. Promulguée le 20 février 2026, la loi de finances 2026 ne touche pas à l'amortissement du réel.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Amortissements et plus-value : ce qui s'applique en 2026
Vendre un meublé loué en LMNP, c'est vendre comme n'importe quel particulier. Un abattement par année de détention s'applique à partir de la sixième ; l'exonération est totale au bout de 30 ans.
Le 15 février 2025 marque la bascule : passée cette date, les amortissements déduits sont repris dans la plus-value. Le réel garde son intérêt ; la durée de détention prévue devient un paramètre.
La règle épargne les résidences services pour étudiants, pour seniors et les EHPAD, qui conservent le calcul antérieur.
Le bien à viser en LMNP
Studio et T1 : le cœur du marché meublé. Étudiants, jeunes actifs, stagiaires. Loyer au m² au plus haut, ticket d'entrée au plus bas, et des locataires qui se succèdent.
Pour qui préfère la durée au rendement maximal, le T2 meublé est le bon format : un locataire qui reste, peu d'états des lieux, une sortie facile.
Résidence étudiante, seniors ou d'affaires : avec la résidence services, c'est un bail commercial qui vous lie à un exploitant. Il loue votre lot et vous verse un loyer. Pas de recherche de locataire, mais un rendement suspendu à la santé du gestionnaire.
L'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, la garantie loyers impayés sont des charges déductibles au réel. Elles se chiffrent dès le montage du projet.
Wikipédia consacre une fiche à la commune : Dax.
Moins d'une minute de formulaire. La réponse vient d'un partenaire spécialisé. Vous décidez de la suite.
Le secteur de Dax en rendement brut
20 communes voisines ont un rendement calculable. 5 d'entre elles dépassent celui de Dax (5,7 %). Le maximum revient à Peyrehorade, 16 km plus loin : 9,3 %.
Chaque pourcentage est brut, et calculé sur la moyenne de la commune. Un appartement précis peut s'en écarter dans les deux sens, selon son prix, son étage et son état.
Dax face aux moyennes départementale et nationale
| Indicateur | Dax / Landes / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 449 €3 034 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,7 €12,3 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,1 €14,5 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,7 %4,9 %5,3 % |
Dax : la courbe des prix
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 220 € |
| 2022 | 2 494 € |
| 2023 | 2 552 € |
| 2024 | 2 466 € |
| 2025 | 2 561 € |
Les appartements de Dax valaient 2 220 € le m² en 2021 ; ils en valent 2 561 € en 2025. Hausse de +15,4 %, à comparer aux +3,2 % de l'ensemble du pays.
Un studio à Dax : le calcul
Les champs sont préremplis pour Dax et 25 m². Saisissez les chiffres de votre annonce : l'outil passe du brut au net sans rien envoyer ni conserver.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Dax pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Dax ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Dax. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Dax ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Dax est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Dax ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Dax sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Si Dax ne convainc pas, la page rendement LMNP dans les Landes montre quelles communes du département font mieux, et sur quel critère. Un cran au-dessus, la page LMNP en Nouvelle-Aquitaine compare les départements de la région.