LMNP à Saint-Lô : prix, loyer et rendement brut de la commune
Les repères chiffrés de Saint-Lô pour un projet LMNP : ce que valent les appartements, ce qu'ils rapportent en loyer, et où la commune se place dans son département.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Saint-Lô renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Saint-Lô
Peu d'annonces à Saint-Lô (19 373 habitants), des prix modérés, une demande liée aux employeurs et aux établissements du secteur. Le projet se juge commune par commune, chiffres à l'appui.
Insee, recensement 2022 : sur 10 643 ménages à Saint-Lô, la location concerne 63 % d'entre eux, et la location auprès d'un bailleur privé 25 %. Un meublé s'adresse précisément à ce groupe.
Vacance : 6,2 %, soit un marché proche de la moyenne française. Petits logements, une ou deux pièces : 22 % des résidences principales de Saint-Lô.
Campus et écoles de Saint-Lô : 932 inscrits en 2024, 4,8 pour 100 habitants. En septembre, les studios proches des campus sont les premiers loués.
Trois chiffres suffisent pour juger un projet : ce que vous payez, frais inclus ; ce que le quartier paie en loyer ; ce qui reste une fois charges et impôt réglés. Les deux premiers sont locaux.
Le formulaire décrit votre projet en trois questions. Il part vers un partenaire spécialisé, qui vous rappelle. Aucun frais.
Le prix d'achat seul ne classe pas deux villes. Le rendement brut, lui, rapporte ce qui est payé à ce qui est encaissé. C'est le chiffre que ce site met en avant.
Loyer, prix au m² et rendement à Saint-Lô
Médiane des ventes d'appartements à Saint-Lô : 1 485 € le m², sur 715 transactions en cinq ans. Location : 10,8 € par m² chaque mois, charges incluses, dans les annonces. Rendement brut indicatif obtenu : 8,7 %.
Un studio de 25 m², à Saint-Lô, c'est à peu près 320 € par mois à encaisser et 37 000 € à payer, frais à part.
Saint-Lô se situe en B2 : tension moyenne. Le rendement brut y dépasse souvent celui des zones A ; le délai de relocation est le point à surveiller.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Deux régimes pour un meublé en 2026
Le régime applicable sans option est le micro-BIC. Plafond 2026 : 83 600 € pour une location meublée classique, 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Abattement : 50 % dans le premier cas, 30 % dans le second. Les loyers sont imposés en BIC.
Le réel a un prix : une liasse 2031, des annexes 2033, en général un expert-comptable. Il a un avantage : l'amortissement. Une part du prix du logement, terrain exclu, et des meubles est déduite chaque année en plus des charges. L'excédent non déduit se reporte sans limite de temps.
L'option pour le réel vaut pour l'année entière et se formule dans les délais de déclaration. Le calcul se fait avant le printemps, pas après.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un bien loué en meublé
Le loueur non professionnel qui vend relève des plus-values immobilières des particuliers. La durée de détention réduit l'impôt : plus rien sur le revenu après 22 ans, plus rien en prélèvements sociaux après 30 ans.
Avec la loi de finances 2025, les amortissements déduits ne disparaissent plus à la revente : pour toute cession postérieure au 15 février 2025, ils viennent en déduction du prix d'achat retenu, donc en augmentation de la plus-value.
Trois exceptions, toutes en résidence services : étudiants, seniors, EHPAD. Ces lots gardent l'ancien calcul.
Petite surface, deux-pièces ou lot géré : les trois options
La petite surface reste l'achat type en LMNP. Bien desservie, près d'un campus ou d'une gare, elle ne reste guère vide plus de quelques jours. En échange : des états des lieux fréquents et un entretien régulier.
Souvent acheté en deuxième, après un studio, le T2 élargit la clientèle aux couples et aux actifs installés. Loyer correct, baux longs, bien revendable.
En résidence gérée, vous achetez un lot et signez un bail commercial avec l'exploitant. Zéro gestion. Le risque se déplace vers la solidité du gestionnaire et les clauses de renouvellement.
Dans un immeuble en copropriété, deux documents disent l'essentiel, le règlement et les derniers procès-verbaux : travaux votés, ravalement prévu, restrictions sur la location. À lire avant de signer.
La fiche Saint-Lô de Wikipédia décrit la commune, ses quartiers et son activité.
Du chiffre au projet : trois questions, puis l'appel d'un partenaire spécialisé.
Où le rapport loyer sur prix est-il le meilleur près de Saint-Lô
Autour de Saint-Lô, 2 communes sur 18 affichent un rendement brut supérieur à 8,7 %. Condé-en-Normandie arrive première, à 47 km : 12,3 %.
Rendements bruts, moyennes communales : ces pourcentages comparent des territoires. Ils ne jugent pas un appartement précis, dont le prix, l'étage et l'état changent le résultat.
Trois lignes de comparaison pour Saint-Lô
| Indicateur | Saint-Lô / Manche / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 485 €2 148 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,8 €10,6 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 12,9 €12,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,7 %5,9 %5,3 % |
Le prix au m² à Saint-Lô depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 444 € |
| 2022 | 1 512 € |
| 2023 | 1 446 € |
| 2024 | 1 393 € |
| 2025 | 1 607 € |
Hausse à Saint-Lô : le m² passe de 1 444 € (2021) à 1 607 € (2025). Écart : +11,3 % ; France sur la même période : +3,2 %.
Du brut au net : simulez à Saint-Lô
Point de départ du calcul : un studio de 25 m² aux moyennes de Saint-Lô. Changez le prix, le loyer, les charges, le taux du crédit : le rendement net avant impôt du bien visé s'affiche. Le calcul ne sort pas de votre appareil.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Saint-Lô pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Saint-Lô ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Saint-Lô. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Saint-Lô ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Saint-Lô est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Saint-Lô ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Saint-Lô sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Où se place Saint-Lô dans son département ? La page LMNP dans la Manche aligne le prix, le loyer et le rendement brut de chaque commune étudiée. Les départements voisins se comparent sur la page prix et loyers LMNP en Normandie.