LMNP à Beauvais : prix, loyer et rendement brut de la commune
Combien coûte un appartement à Beauvais, combien se loue-t-il, et quel rendement brut en résulte ? Les chiffres publics de la commune, mis en face de ceux du département et de la France.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Beauvais renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Beauvais
Beauvais compte 56 677 habitants. À cette taille, le prix au m² reste en général sous celui des grandes villes du département de l'Oise, et le loyer ne baisse pas dans la même proportion. C'est ce qui fait les rendements bruts des villes moyennes.
La clientèle d'un meublé, ce sont les locataires du privé. À Beauvais, ils représentent 29 % des ménages, sur 25 625 résidences principales recensées par l'Insee.
Part des studios et deux-pièces dans les résidences principales : 26 %. Vacance : 9,6 % des logements.
Côté étudiants, Beauvais compte 4 895 inscrits dans le supérieur à la rentrée 2024, soit 8,6 pour 100 habitants. Une demande qui revient chaque année, en baux de neuf mois ou d'un an.
Trois chiffres suffisent pour juger un projet : ce que vous payez, frais inclus ; ce que le quartier paie en loyer ; ce qui reste une fois charges et impôt réglés. Les deux premiers sont locaux.
Décrivez le projet, le type de bien, le budget. Un partenaire spécialisé en investissement meublé vous rappelle. Vous décidez ensuite.
Un mois de vacance évité, c'est un douzième du loyer annuel gagné. Un meublé bien situé et correctement équipé se reloue plus vite : l'emplacement est un poste du rendement.
Les trois chiffres du LMNP à Beauvais
Un appartement à Beauvais se vend 1 713 € le m² en médiane, sur 1 948 transactions en cinq ans, et se loue 12,8 € le m² par mois charges comprises. Résultat brut indicatif : 9,0 % par an.
Sur un studio de 25 m², cela donne un loyer d'environ 340 € par mois à Beauvais (les T1-T2 se louent 13,6 € le m²), pour un achat autour de 43 000 €, frais exclus.
Beauvais se situe en B1, la zone des agglomérations où la demande de logements reste forte. Un cran de tension sous la zone A.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Deux régimes pour un meublé en 2026
Le micro-BIC est le régime de départ. Plafond pour 2026 : 83 600 € de loyers encaissés. Abattement : 50 %. Rien à tenir comme comptabilité : la 2042 C PRO reçoit le montant des loyers, c'est tout.
Au réel, chaque charge compte pour son montant réel, et l'amortissement vient en plus : une fraction du prix du bâti et des meubles est déduite chaque année, le terrain exclu. C'est ce poste qui explique les résultats imposables à zéro.
Une option pour le réel couvre l'année entière et se formule dans le délai de déclaration. On ne la décide pas après coup : le calcul se fait avant le printemps.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un bien loué en meublé
Un loueur non professionnel qui vend est imposé comme un particulier. L'impôt sur le revenu sur la plus-value s'éteint à la 22e année de détention, les prélèvements sociaux à la 30e.
Pour toute cession depuis le 15 février 2025, le prix d'achat retenu est diminué des amortissements déduits, par application de la loi de finances 2025. Le réel reste avantageux, mais le gain net se calcule sur toute la durée de détention.
Trois catégories de biens sont exclues : les logements en résidence étudiante, en résidence seniors et en EHPAD conservent le calcul d'avant 2025.
Petite surface, deux-pièces ou lot géré : les trois options
Première option, la petite surface. À deux pas d'un campus ou d'une gare, la relocation prend quelques jours. Elle demande en échange plus de gestion : états des lieux, remise en état, annonces.
Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place à part : loyer soutenu, séjours plus longs, clientèle élargie aux couples et aux salariés en mission longue.
Acheter en résidence gérée, c'est signer un bail commercial et toucher un loyer sans gérer. Les points à lire de près : l'indexation, le renouvellement, et les comptes du gestionnaire.
Dans un immeuble en copropriété, deux documents disent l'essentiel, le règlement et les derniers procès-verbaux : travaux votés, ravalement prévu, restrictions sur la location. À lire avant de signer.
Au-delà des chiffres du marché : la page Beauvais de Wikipédia présente la population et l'économie locale.
Pour passer de la moyenne de la commune à votre bien : demande d'étude gratuite.
Où le rapport loyer sur prix est-il le meilleur près de Beauvais
3 sur 20 : c'est le nombre de communes voisines qui battent Beauvais (9,0 %) en rendement brut. Celle qui fait le mieux, Nogent-sur-Oise, est à 33 km, avec 11,8 %.
Ordres de grandeur, pas promesses : ces rendements servent à comparer des communes. Le loyer et le prix du quartier visé restent à vérifier.
Trois lignes de comparaison pour Beauvais
| Indicateur | Beauvais / Oise / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 713 €2 396 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,8 €13,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,6 €15,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 9,0 %6,9 %5,3 % |
Le prix au m² à Beauvais depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 666 € |
| 2022 | 1 769 € |
| 2023 | 1 803 € |
| 2024 | 1 696 € |
| 2025 | 1 698 € |
Peu de variation à Beauvais : le m² passe de 1 666 € (2021) à 1 698 € (2025). Écart : +1,9 % ; France : +3,2 %.
Sommet atteint en 2023 : 1 803 € le m².
Du brut au net : simulez à Beauvais
Point de départ du calcul : un studio de 25 m² aux moyennes de Beauvais. Changez le prix, le loyer, les charges, le taux du crédit : le rendement net avant impôt du bien visé s'affiche. Le calcul ne sort pas de votre appareil.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Beauvais pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Beauvais ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Beauvais. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Beauvais ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Beauvais est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Beauvais ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Beauvais sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Les mêmes sources, à l'échelle du département : prix et loyers LMNP dans l'Oise donne le chiffre de chaque commune, et la moyenne départementale en regard. La région entière est sur prix et loyers LMNP dans les Hauts-de-France.