LMNP ou LMP : la frontière entre les deux statuts

Un deuxième studio dans la même ville, un troisième ailleurs : à force d'acheter, on peut changer de statut sans l'avoir voulu. Il n'existe que deux statuts de loueur en meublé : non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Personne ne choisit le second ; les chiffres du foyer l'imposent. Ses conséquences, elles, durent.

La double condition

Le texte de référence est l'article 155 du code général des impôts (commentaire BOFiP). Il fait d'un loueur un professionnel lorsque, la même année :

le foyer encaisse plus de 23 000 € de recettes de location meublée ;
et ces recettes l'emportent sur ses autres revenus d'activité : salaires, bénéfices professionnels, pensions.

Il suffit qu'une des deux manque pour rester LMNP. Un foyer qui touche 45 000 € de salaire et 30 000 € de loyers meublés reste ainsi non professionnel.

Les effets du passage en LMP

Sujet	Non professionnel	Professionnel
Perte de l'année	Reportable sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle	Imputable sur le revenu global, à certaines conditions
Prélèvements	Prélèvements sociaux sur le résultat	Cotisations sociales de travailleur indépendant
Vente	Règles des particuliers	Règles professionnelles, avec exonération possible selon l'ancienneté et les recettes

Pour aller plus loin : Service Public (fiche F32744, location meublée) et la doctrine du BOFiP.

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Trois profils

Une salariée touche 42 000 € de salaire et encaisse 14 000 € de loyers meublés. Le premier seuil n'est pas atteint : elle reste LMNP.
Un cadre touche 60 000 € de salaire et encaisse 30 000 € de loyers. Premier seuil franchi, pas le second : il reste LMNP.
Une retraitée perçoit 18 000 € de pension et encaisse 26 000 € de loyers. Les deux seuils sont franchis : elle devient LMP.

Le moment de la retraite

La bascule se produit surtout à ce moment. La pension remplace le salaire, souvent en plus bas ; les loyers, eux, ne bougent pas. Un loueur proche de la retraite qui dépasse 23 000 € de recettes a tout intérêt à chiffrer l'effet à l'avance : cotisations d'indépendant d'un côté, autre régime de plus-value de l'autre.

Prévoir la bascule

Aucune démarche ne la déclenche : elle se produit dès que les deux conditions se rencontrent. Les occasions typiques sont un achat supplémentaire, une baisse de rémunération, un départ en retraite. Avant chacune, deux calculs suffisent : le total des recettes face à 23 000 €, puis face aux autres revenus d'activité. Dix minutes de vérification évitent des années de surprise.

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Questions fréquentes

Plus de 23 000 € de loyers, est-ce forcément LMP ?

Non. La seconde condition compte autant : ces loyers doivent l'emporter sur les autres revenus d'activité du foyer. Sans elle, le statut reste non professionnel.

La retraite entre-t-elle dans la comparaison ?

Oui, la pension compte parmi les revenus d'activité retenus. C'est pour cela que la cessation d'activité fait souvent basculer en LMP.

Peut-on demander à être LMP ?

Non. Aucune option n'existe : le statut découle mécaniquement des deux conditions.

Être LMP, est-ce un avantage ?

Tout dépend du dossier. Un déficit peut, sous conditions, réduire le revenu global ; en face, les cotisations d'indépendant coûtent souvent plus que les prélèvements sociaux du LMNP.

Les seuils se calculent-ils pour chaque personne ?

Non, pour le foyer fiscal entier : ses recettes de location meublée sont mises en face de ses autres revenus d'activité.

Que faire si la bascule approche ?

La préparer : elle s'applique sans formalité dès que les deux seuils sont franchis, et change à la fois les charges sociales et le calcul de la plus-value.