LMNP à Arles : prix, loyer et rendement brut de la commune
Le prix d'achat médian, le loyer de marché et le rendement brut d'un meublé à Arles, puis les règles fiscales de 2026 qui s'y appliquent.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée d'Arles renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
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Votre projet LMNP à Arles
50 415 habitants, 23 789 ménages. Arles est un marché de taille intermédiaire : assez de locataires pour relouer un meublé, des prix qui laissent de la marge. La suite de la page dit si l'équilibre tient.
La clientèle d'un meublé, ce sont les locataires du privé. À Arles, ils représentent 25 % des ménages, sur 23 789 résidences principales recensées par l'Insee.
Part des studios et deux-pièces dans les résidences principales : 15 %. Vacance : 10,9 % des logements.
1 445 inscrits dans le supérieur à Arles (rentrée 2024) : 2,9 pour 100 habitants. Ce public loue en meublé, pour neuf mois ou un an.
Trois chiffres suffisent pour juger un projet : ce que vous payez, frais inclus ; ce que le quartier paie en loyer ; ce qui reste une fois charges et impôt réglés. Les deux premiers sont locaux.
Le formulaire décrit votre projet en trois questions. Il part vers un partenaire spécialisé, qui vous rappelle. Aucun frais.
Un mois de vacance évité, c'est un douzième du loyer annuel gagné. Un meublé bien situé et correctement équipé se reloue plus vite : l'emplacement est un poste du rendement.
Les trois chiffres du LMNP à Arles
Un appartement à Arles se vend 2 458 € le m² en médiane, sur 1 244 transactions en cinq ans, et se loue 13,0 € le m² par mois charges comprises. Résultat brut indicatif : 6,3 % par an.
Sur un studio de 25 m², cela donne un loyer d'environ 380 € par mois à Arles (les T1-T2 se louent 15,2 € le m²), pour un achat autour de 61 000 €, frais exclus.
Zonage ABC : B1 pour Arles. La demande y dépasse l'offre, mais les prix restent loin de ceux des métropoles. C'est souvent dans cette zone que le rapport entre loyer et prix est le plus favorable.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
L'imposition des loyers : micro-BIC ou réel
En location meublée, on déclare des BIC. Au micro-BIC, applicable jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, l'impôt porte sur la moitié des loyers, après abattement de 50 %. Location touristique sans classement : plafond de 15 000 €, abattement de 30 %.
Sur option, le régime réel remplace le forfait par les dépenses exactes : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, honoraires. S'y ajoute l'amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier. Si ce total égale ou dépasse les loyers, la location ne génère aucun impôt.
Le Parlement a examiné un plafonnement de l'amortissement. Il n'a pas été adopté. Texte promulgué le 20 février 2026, la loi de finances 2026 conserve le régime réel du LMNP sans retouche.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Amortissements et plus-value : ce qui s'applique en 2026
À la revente, le LMNP ne bascule pas dans le régime des entreprises. La plus-value reste celle d'un particulier, avec un abattement qui grandit avec les années de détention jusqu'à l'exonération complète après 30 ans.
Un euro amorti au réel, c'est désormais un euro de plus dans la plus-value taxée à la vente, pour toute cession depuis le 15 février 2025 : on parle bien des amortissements déduits. La date de revente envisagée entre dans le calcul.
Exception prévue par la loi : les résidences services pour étudiants, pour seniors et les EHPAD. Aucun amortissement n'y est ajouté à la plus-value.
Le bien à viser en LMNP
Le studio et le T1 dominent le meublé : le loyer au m² le plus haut du marché, un public d'étudiants et de jeunes actifs, un prix d'entrée accessible. Revers de la médaille : un locataire nouveau presque chaque année.
Le T2 est le choix de ceux qui préfèrent un locataire qui reste. Moins d'états des lieux, une gestion plus calme, une liquidité correcte à la revente.
Troisième format, la résidence services. Étudiante, seniors ou d'affaires, elle est tenue par un exploitant lié au propriétaire par un bail commercial. Le propriétaire ne cherche aucun locataire ; il dépend en revanche entièrement de la santé de l'exploitant.
Un locataire regarde le trajet, les commerces, la lumière, le bruit. Un appartement qui répond à ces attentes se loue plus vite, parfois un peu plus cher.
Au-delà des chiffres du marché : la page Arles de Wikipédia présente la population et l'économie locale.
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Le secteur d'Arles en rendement brut
Arles affiche 6,3 %. Sur les 20 communes de la carte, 11 font mieux. Le chiffre le plus haut du secteur, 11,1 %, est celui de Beaucaire, à 26 km.
Un pourcentage haut sur la carte signale le plus souvent un m² bon marché, et quelquefois une demande faible. La vacance, la zone ABC et la population aident à faire la différence.
Arles face aux moyennes départementale et nationale
| Indicateur | Arles / Bouches-du-Rhône / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 458 €3 231 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,0 €16,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,2 €18,6 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,3 %6,0 %5,3 % |
Arles : la courbe des prix
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 231 € |
| 2022 | 2 345 € |
| 2023 | 2 570 € |
| 2024 | 2 553 € |
| 2025 | 2 610 € |
Les appartements d'Arles valaient 2 231 € le m² en 2021 ; ils en valent 2 610 € en 2025. Hausse de +17,0 %, à comparer aux +3,2 % de l'ensemble du pays.
Un studio à Arles : le calcul
Les champs sont préremplis pour Arles et 25 m². Saisissez les chiffres de votre annonce : l'outil passe du brut au net sans rien envoyer ni conserver.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Arles pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Arles ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements d'Arles. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Arles ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie d'Arles est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Arles ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données d'Arles sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Les mêmes sources, à l'échelle du département : prix et loyers LMNP dans les Bouches-du-Rhône donne le chiffre de chaque commune, et la moyenne départementale en regard. La région entière est sur prix et loyers LMNP en Provence-Alpes-Côte d'Azur.