Plus-value d'un bien LMNP : la revente après la réforme de 2025

Le rendement brut se lit le jour de l'achat. Le bilan d'un investissement, lui, se fait le jour de la vente. Pour qui a loué au réel, ce bilan a changé avec la loi de finances 2025. Les règles applicables à une vente signée en 2026, et un cas chiffré.

Vendre comme un particulier

Le statut non professionnel suit le loueur jusqu'à la vente : il paie l'impôt des particuliers sur les plus-values immobilières, pas celui des entreprises. On part du prix de vente, on retire le prix d'achat (augmenté de certains frais), puis on applique un abattement par année de détention. À 22 ans, plus rien à l'impôt sur le revenu ; à 30 ans, plus rien en prélèvements sociaux. Méthode détaillée : Service Public (fiche F10864, plus-value immobilière).

Les amortissements reviennent

Pour toute cession signée à partir du 15 février 2025, le prix d'achat retenu est diminué des amortissements admis en déduction pendant les années de location au réel. La plus-value taxée augmente donc exactement de ce montant.

Cas simple : un logement payé 150 000 €, vendu 180 000 €, avec 40 000 € amortis. Hier, la plus-value brute était de 30 000 €. Aujourd'hui, le prix d'achat retenu tombe à 110 000 € et la plus-value brute monte à 70 000 €, avant abattements.

Faire étudier mon projet

Les exceptions

Trois types de biens restent hors du dispositif : EHPAD, résidences seniors et résidences services pour étudiants. Le loueur au micro-BIC n'est pas visé non plus : il n'a jamais rien amorti.

Exemple complet : vente au bout de douze ans

Reprise du cas précédent : achat à 150 000 €, vente à 180 000 € douze ans plus tard, 40 000 € amortis. Base de départ, amortissements réintégrés : 70 000 €. Les forfaits qui majorent le prix d'achat sont ignorés ici pour garder un calcul lisible.

Soit environ 18 360 € en tout. Sans réintégration, la base aurait été de 30 000 €, pour un impôt voisin de 7 870 €. Une surtaxe s'ajoute quand la plus-value taxée dépasse 50 000 €.

Alléger la facture

• Patienter : l'abattement grossit avec les années, jusqu'à l'exonération totale (22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
• Archiver les factures de travaux : selon les cas, elles augmentent le prix d'achat retenu, à condition de ne pas avoir déjà été déduites ni amorties.
• Viser une résidence services dès le départ, quand le projet le permet : la réintégration ne s'y applique pas.
• Simuler deux dates de vente, maintenant et un ou deux ans plus tard, avant de signer un mandat.

Le prix de la commune joue aussi à la sortie

Nos pages ville montrent l'évolution du prix médian depuis 2021. Un m² qui baisse améliore le rendement à l'achat mais réduit la valeur de revente ; un m² qui monte fait l'inverse. La plus-value, et donc l'impôt de sortie, dépend de cette trajectoire autant que des règles fiscales.

Le réel reste-t-il gagnant ?

Le plus souvent, oui. L'impôt évité pendant la location ne revient pas en entier, et l'abattement pour durée de détention rogne la plus-value supplémentaire. La réforme frappe surtout les ventes rapides, où une partie de l'avantage est reprise. Le bon horizon de calcul n'est plus l'année : c'est la durée totale de détention, de l'achat à la vente.

Faire étudier mon projet