LMNP à Chilly-Mazarin : prix, loyer et rendement brut de la commune

Une commune de 19 938 habitants comme Chilly-Mazarin peut afficher un rendement brut supérieur à celui des grandes villes du département de l'Essonne. La contrepartie : moins de candidats à la location, donc une vacance à prévoir entre deux baux.

Qui occupe les logements de Chilly-Mazarin ? 57 % de propriétaires, 42 % de locataires, sur 8 479 ménages. C'est parmi ces derniers, et plus précisément parmi les 23 % logés par un bailleur privé, qu'un meublé trouve ses occupants.

Parc de Chilly-Mazarin : 25 % de résidences principales d'une ou deux pièces, 6,5 % de logements vacants. Un taux de vacance bas signale une demande qui absorbe l'offre ; un taux haut allonge le délai de relocation.

Au m², un studio se loue plus cher qu'un T3. Il s'achète aussi plus cher au m². Le rendement brut d'une petite surface n'est donc pas toujours supérieur : il faut faire le calcul avec les deux chiffres.

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Au réel, notaire, travaux et meubles passent tous en charge ou en amortissement. Les factures se conservent dès l'achat.

Chilly-Mazarin en chiffres : prix, loyer, rendement brut

1 200 appartements vendus en cinq ans à Chilly-Mazarin donnent une médiane de 2 543 € le m². Les annonces de location affichent en moyenne 17,6 € le m² par mois. Sur douze mois, le rapport donne 8,3 % de rendement brut indicatif.

Exemple de 25 m² à Chilly-Mazarin : loyer mensuel d'environ 520 € au tarif des T1-T2 (20,7 € le m²), achat autour de 64 000 € au prix médian, hors frais.

Zonage ABC : A pour Chilly-Mazarin, la zone des marchés tendus. Demande supérieure à l'offre, loyers et prix élevés.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Combien d'impôt sur un loyer meublé

Pour l'impôt, un meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux. Régime de base : le micro-BIC, tant que les recettes 2026 restent sous 83 600 €. L'abattement est de 50 %, et il s'applique même si vous n'avez presque aucune charge.

Opter pour le régime réel, c'est remplacer l'abattement par les dépenses réelles et y ajouter l'amortissement. Sur un studio acheté à crédit, le cumul dépasse souvent les loyers : l'impôt sur la location tombe à zéro.

Le résultat, quel que soit le régime, supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue.

Étude gratuite pour Chilly-Mazarin

Plus-value LMNP : la règle a changé

Le statut non professionnel suit le loueur jusqu'à la vente : sa plus-value est celle d'un particulier. Les années de détention font baisser la note, jusqu'à zéro passé 30 ans.

Changement depuis le 15 février 2025 : les amortissements pratiqués pendant les années de location sont ajoutés à la plus-value taxable. Une part de l'avantage fiscal obtenu au réel est ainsi reprise au moment de la vente.

EHPAD, résidences seniors, résidences étudiantes : ces résidences services restent hors réintégration, ce qui plaide pour les formules gérées.

Quel format : studio, deux-pièces, résidence gérée

Le studio ouvre souvent la série : peu d'apport, peu de meubles à acheter, le meilleur loyer au m². Son défaut est connu : les occupants changent souvent.

Avec un T2, on vise un locataire qui pose ses cartons pour longtemps : un couple, un salarié qui vient de prendre un poste. Moins de loyer au m² qu'en studio, mais moins de mois vides.

Troisième option : la résidence services, avec un loyer fixé par le bail commercial, gestion déléguée. Depuis 2025, la plus-value de ces lots se calcule sans ajout des amortissements, ce qui compte dans la comparaison.

Les rendements affichés dans les annonces de vente sont bruts et souvent calculés sur un loyer optimiste. Refaites le calcul avec les loyers d'annonce de la commune, qui figurent sur cette page.

Quartiers, histoire, activité de la commune : voir Chilly-Mazarin, sur Wikipédia.

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