LMNP au Pré-Saint-Gervais : prix, loyer et rendement brut de la commune
Combien coûte un appartement au Pré-Saint-Gervais, combien se loue-t-il, et quel rendement brut en résulte ? Les chiffres publics de la commune, mis en face de ceux du département et de la France.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée du Pré-Saint-Gervais renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP au Pré-Saint-Gervais
Le Pré-Saint-Gervais (16 865 habitants) ne tient pas la comparaison avec les villes du département de la Seine-Saint-Denis sur le nombre de locataires. Elle la tient parfois sur le prix au m². Le rendement brut ci-dessous dit si l'écart compense.
Recensement Insee 2022 : au Pré-Saint-Gervais, 64 % des 8 049 ménages louent leur logement, et 31 % le louent à un bailleur privé. C'est ce second chiffre qui intéresse un loueur en meublé.
Deux repères de plus. Petites surfaces, une ou deux pièces : 50 % des résidences principales. Logements inoccupés : 8,9 %.
Le loyer à retenir est celui des annonces comparables, pas celui qui rend le projet rentable sur le papier. Les loyers d'annonce par commune sont publics : ce site les affiche.
Un bien repéré, ou seulement un budget ? Le formulaire suffit. Un partenaire spécialisé vous rappelle pour en parler, sans frais.
Micro-BIC ou réel : le choix du régime pèse souvent plus sur le résultat net que dix euros de loyer en plus ou en moins. Mieux vaut trancher avant de remplir la première déclaration.
Loyer, prix au m² et rendement au Pré-Saint-Gervais
Cinq ans de ventes au Pré-Saint-Gervais : 775 appartements, prix médian de 6 480 € le m². Loyer d'annonce moyen, charges comprises : 24,7 € le m² par mois. Le rapport donne 4,6 % de rendement brut, à titre indicatif.
25 m² au Pré-Saint-Gervais : 680 € par mois charges comprises en loyer, environ 162 000 € à l'achat. Deux montants à garder en tête pendant les visites.
Le Pré-Saint-Gervais figure en A bis, parmi les marchés les plus tendus de France. Un meublé s'y reloue en quelques jours. Le rendement, lui, se compare mal à celui des villes moins chères.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC, régime réel : la règle 2026
Première ligne de la fiscalité LMNP : le micro-BIC. Il s'applique sans démarche tant que les recettes 2026 ne dépassent pas 83 600 €. Un abattement forfaitaire de 50 % tient lieu de charges, quelles que soient les dépenses réelles.
Choisir le réel, c'est accepter des formalités contre une base imposable réduite. L'amortissement du logement et de son mobilier s'ajoute aux charges déduites et, sur un bien financé à crédit, efface fréquemment l'impôt sur les loyers.
La règle de choix tient en une ligne : charges plus amortissement supérieurs à la moitié des loyers, le réel gagne. Un bien financé par emprunt remplit cette condition dès la première année dans presque tous les cas.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un meublé après la réforme de 2025
Régime applicable à la cession : celui des plus-values immobilières des particuliers. Le barème d'abattement avance avec les années : à 22 ans, l'impôt sur le revenu tombe à zéro ; à 30 ans, les prélèvements sociaux aussi.
Une retenue existe depuis la loi de finances pour 2025 : sur toute vente conclue à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition retenu. La plus-value imposable augmente d'autant.
Les lots exploités en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) sont hors du champ de la réintégration, ce qui donne à ces formules gérées un avantage à la revente.
Quel logement pour un meublé
Studio ou T1 : la demande est la plus large, le rendement au m² le plus haut, la revente facile auprès d'autres investisseurs. Les baux sont courts, c'est leur limite.
Avec un deux-pièces meublé, on échange un peu de loyer au m² contre de la stabilité. Moins de relocations, moins de frais, et un bien qui se revend aussi à des ménages qui veulent l'habiter.
En résidence services, le bail commercial fixe le loyer, que le gestionnaire verse selon les clauses même si le logement est vide. Un bon exploitant fait un placement calme ; un exploitant fragile, un placement à problèmes.
Un locataire regarde le trajet, les commerces, la lumière, le bruit. Un appartement qui répond à ces attentes se loue plus vite, parfois un peu plus cher.
Au-delà des chiffres du marché : la page Le Pré-Saint-Gervais de Wikipédia présente la population et l'économie locale.
Pour passer de la moyenne de la commune à votre bien : demande d'étude gratuite.
Laquelle rapporte le plus : Le Pré-Saint-Gervais ou ses voisines ?
11 sur 20 : c'est le nombre de communes voisines qui battent Le Pré-Saint-Gervais (4,6 %) en rendement brut. Celle qui fait le mieux, La Courneuve, est à 5 km, avec 7,5 %.
Un pourcentage haut sur la carte signale le plus souvent un m² bon marché, et quelquefois une demande faible. La vacance, la zone ABC et la population aident à faire la différence.
Où se situe Le Pré-Saint-Gervais : prix, loyer, rendement
| Indicateur | Le Pré-Saint-Gervais / Seine-Saint-Denis / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 6 480 €4 167 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 24,7 €20,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 27,3 €23,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,6 %5,8 %5,3 % |
Cinq ans de ventes d'appartements au Pré-Saint-Gervais
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 6 748 € |
| 2022 | 6 592 € |
| 2023 | 6 517 € |
| 2024 | 5 891 € |
| 2025 | 6 210 € |
En 2021, le m² d'appartement se vendait 6 748 € au Pré-Saint-Gervais. En 2025, 6 210 €. Repli de −8,0 % ; la France, elle, fait +3,2 %. Un prix qui baisse relève le rendement à l'achat et abaisse la valeur à la revente.
Calcul de rentabilité, chiffres du Pré-Saint-Gervais préremplis
Les cases sont remplies avec les moyennes du Pré-Saint-Gervais pour 25 m². Remplacez-les par le prix, le loyer et les charges du bien visé. Le calcul se fait sur votre appareil ; aucune donnée ne quitte la page.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Le Pré-Saint-Gervais pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé au Pré-Saint-Gervais ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements du Pré-Saint-Gervais. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée au Pré-Saint-Gervais ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie du Pré-Saint-Gervais est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé au Pré-Saint-Gervais ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données du Pré-Saint-Gervais sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Où se place Le Pré-Saint-Gervais dans son département ? La page LMNP dans la Seine-Saint-Denis aligne le prix, le loyer et le rendement brut de chaque commune étudiée. Les départements voisins se comparent sur la page LMNP en Île-de-France, département par département.
À lire aussi
Autour du Pré-Saint-Gervais : les communes voisines
Gentilly (9 km) · Soisy-sous-Montmorency (14 km) · Chaville (18 km) · Chilly-Mazarin (21 km) · Brie-Comte-Robert (26 km)