LMNP au Puy-en-Velay : prix, loyer et rendement brut de la commune
Combien coûte un appartement au Puy-en-Velay, combien se loue-t-il, et quel rendement brut en résulte ? Les chiffres publics de la commune, mis en face de ceux du département et de la France.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée du Puy-en-Velay renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
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Votre projet LMNP au Puy-en-Velay
Peu d'annonces au Puy-en-Velay (18 629 habitants), des prix modérés, une demande liée aux employeurs et aux établissements du secteur. Le projet se juge commune par commune, chiffres à l'appui.
La clientèle d'un meublé, ce sont les locataires du privé. Au Puy-en-Velay, ils représentent 42 % des ménages, sur 10 526 résidences principales recensées par l'Insee.
Part des studios et deux-pièces dans les résidences principales : 27 %. Vacance : 11,9 % des logements.
Côté étudiants, Le Puy-en-Velay compte 1 121 inscrits dans le supérieur à la rentrée 2024, soit 6,0 pour 100 habitants. Une demande qui revient chaque année, en baux de neuf mois ou d'un an.
À surface égale, le meublé se loue au-dessus du vide. C'est le premier ressort du LMNP. Le second est fiscal.
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Le prix d'achat seul ne classe pas deux villes. Le rendement brut, lui, rapporte ce qui est payé à ce qui est encaissé. C'est le chiffre que ce site met en avant.
Les trois chiffres du LMNP au Puy-en-Velay
Un appartement au Puy-en-Velay se vend 1 437 € le m² en médiane, sur 1 511 transactions en cinq ans, et se loue 9,3 € le m² par mois charges comprises. Résultat brut indicatif : 7,8 % par an.
Sur un studio de 25 m², cela donne un loyer d'environ 270 € par mois au Puy-en-Velay (les T1-T2 se louent 10,7 € le m²), pour un achat autour de 36 000 €, frais exclus.
Zonage ABC : C pour Le Puy-en-Velay, la zone des marchés détendus. Prix au m² bas, demande locative limitée. Le rendement brut peut être élevé ; il se vérifie sur place.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Combien d'impôt sur un loyer meublé
Un loyer meublé n'est pas un revenu foncier : c'est un bénéfice industriel et commercial (BIC). Le régime appliqué sans démarche s'appelle micro-BIC : sous 83 600 € de recettes en 2026, seule la moitié des loyers entre dans le revenu imposable, par l'effet d'un abattement de 50 %.
Le régime réel suppose une comptabilité : liasse 2031, annexes 2033, souvent un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles. En retour, charges et amortissement sont retenus pour leur valeur réelle. Seule réserve : l'amortissement ne peut pas faire passer le résultat sous zéro ; ce qui n'est pas absorbé attend les années suivantes, sans date limite.
Dernière étape : le résultat est soumis à l'impôt sur le revenu, au taux marginal du foyer, puis aux prélèvements sociaux. Ceux-ci sont de 18,6 % sur la location meublée depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; la location nue reste à 17,2 %.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Étude gratuite pour Le Puy-en-Velay
Plus-value LMNP : la règle a changé
Le prix de vente moins le prix d'achat, puis les abattements pour durée de détention : la plus-value d'un meublé non professionnel se calcule comme pour tout particulier, avec exonération totale à 30 ans.
La nouveauté date du 15 février 2025 : les amortissements pratiqués pendant la location reviennent dans le calcul de la plus-value. Une part de l'impôt évité pendant la location revient donc au moment de vendre.
À retenir : rien n'est réintégré pour un lot en EHPAD, en résidence seniors ou en résidence étudiante.
Quel format : studio, deux-pièces, résidence gérée
Beaucoup de premiers achats en LMNP sont des studios. Mise de départ contenue, mobilier simple, loyer au m² supérieur à celui des grandes surfaces. Le revers : une rotation soutenue.
Le T2 loge des gens qui restent : un couple, un salarié en poste pour plusieurs années. Loyer au m² un peu plus bas qu'en studio, baux plus longs, vacance plus rare.
Gestion déléguée, loyer fixé par contrat : c'est le principe de la résidence services. Depuis 2025, les amortissements n'y sont pas ajoutés à la plus-value lors de la vente, un atout à mettre en balance avec le risque d'exploitant.
Dans un immeuble en copropriété, deux documents disent l'essentiel, le règlement et les derniers procès-verbaux : travaux votés, ravalement prévu, restrictions sur la location. À lire avant de signer.
La fiche Le Puy-en-Velay de Wikipédia décrit la commune, ses quartiers et son activité.
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Le rendement brut dans le voisinage du Puy-en-Velay, sur la carte
Autour du Puy-en-Velay, 14 communes sur 20 affichent un rendement brut supérieur à 7,8 %. Firminy arrive première, à 50 km : 11,3 %.
Rendements bruts, moyennes communales : ces pourcentages comparent des territoires. Ils ne jugent pas un appartement précis, dont le prix, l'étage et l'état changent le résultat.
La commune, le département, le pays : la comparaison
| Indicateur | Le Puy-en-Velay / Haute-Loire / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 437 €1 386 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 9,3 €8,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 10,7 €10,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,8 %7,6 %5,3 % |
Hausse ou baisse : les prix au Puy-en-Velay
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 322 € |
| 2022 | 1 469 € |
| 2023 | 1 531 € |
| 2024 | 1 432 € |
| 2025 | 1 539 € |
Hausse au Puy-en-Velay entre 2021 et 2025 : le m² est monté de 1 322 € à 1 539 €, soit +16,4 %. Variation nationale sur la même période : +3,2 %.
Le rendement de votre bien au Puy-en-Velay
Le simulateur part d'un studio de 25 m² aux moyennes du Puy-en-Velay. Ajustez chaque poste pour passer du rendement brut au rendement net avant impôt. Aucune donnée n'est enregistrée.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Le Puy-en-Velay pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé au Puy-en-Velay ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements du Puy-en-Velay. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée au Puy-en-Velay ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie du Puy-en-Velay est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé au Puy-en-Velay ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données du Puy-en-Velay sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Les mêmes sources, à l'échelle du département : prix et loyers LMNP dans la Haute-Loire donne le chiffre de chaque commune, et la moyenne départementale en regard. La région entière est sur LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes.