Amortissement LMNP : principe, composants, plafond, revente

Même rendement brut, résultat net différent : entre deux villes, l'écart vient souvent de l'amortissement. Le régime réel autorise à déduire chaque année une part du coût du logement et de ses meubles, comme une entreprise le fait pour son matériel. Le micro-BIC l'ignore. La loi de finances 2026 n'y a rien changé.

Une déduction sans dépense

L'immeuble vieillit, les meubles s'usent. Le réel transforme cette usure en charge, étalée sur la durée de vie de chaque élément. Aucune somme ne sort du compte en banque au titre de l'amortissement : la base d'impôt baisse, la trésorerie reste intacte. Tout l'intérêt fiscal du LMNP tient dans cette écriture.

La base : quoi amortir

• Le bâti : prix payé, frais de notaire compris si l'on choisit de les y ajouter, après retrait de la valeur du terrain.
• Jamais le terrain. Sa part se retire de la base : de l'ordre de 10 à 20 % pour un appartement, davantage pour une maison. Elle dépend de l'emplacement, donc de la ville et du quartier.
• L'équipement : du lit au réfrigérateur, il s'amortit en quelques années.
• Améliorer ou agrandir : ces travaux s'amortissent sur leur propre durée. Réparer ou entretenir passe en charge l'année même.

Le bâti se scinde d'ordinaire en composants (structure, toiture et façade, réseaux et équipements, aménagements intérieurs), chacun avec sa durée. Ces choix doivent tenir face à un contrôle. C'est l'une des raisons pour lesquelles le réel se pratique souvent avec un comptable.

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Un plancher : zéro

L'amortissement ne s'impute que sur ce qui reste une fois les autres charges déduites. Il ne peut pas produire de perte, ni en creuser une. La fraction inemployée se met de côté et vient en diminution des bénéfices futurs, sans limite dans le temps.

Un plan d'amortissement type

Cas d'école : 130 000 € frais inclus pour un studio, terrain estimé à 15 %, et 5 000 € de meubles. Découpage possible :

Proportions et durées courantes, données à titre d'illustration. Pour un vrai logement, elles se calent sur le bien et doivent pouvoir se justifier.

Ville chère, ville bon marché : l'effet sur l'amortissement

L'amortissement suit le prix de l'immeuble, pas le loyer. Là où le m² coûte cher, il pèse lourd face aux loyers et neutralise l'impôt longtemps. Là où le m² est bon marché et le rendement brut élevé, il s'épuise plus vite et l'impôt revient plus tôt. Deux villes au même rendement brut ne laissent donc pas le même net : un point à garder en tête en lisant nos pages ville.

Les erreurs qui coûtent

• Inclure le terrain dans la base : interdit, et pourtant l'erreur la plus répandue.
• Raccourcir les durées pour gonfler la déduction : une durée se justifie par l'usage, pas par l'impôt.
• Perdre la trace des reports : un amortissement absent des liasses suivantes est, en pratique, perdu.
• Oublier la vente : depuis 2025, ce qui a été amorti s'ajoute à la plus-value, hors EHPAD, résidences seniors et résidences étudiantes.

Ce que l'amortissement coûte à la revente

Depuis la loi de finances 2025, toute cession à partir du 15 février 2025 retire les amortissements déduits du prix d'achat retenu. La plus-value taxée grossit du même montant. EHPAD, résidences seniors et résidences étudiantes sont tenus à l'écart de cette règle. Méthode générale de calcul : Service Public (fiche F10864, plus-value immobilière).

Le calcul reste favorable dans la plupart des cas. L'impôt évité pendant la location n'est pas repris en totalité, et la durée de détention continue de réduire la plus-value. L'impôt sur le revenu disparaît à 22 ans de détention, les prélèvements sociaux à 30 ans.

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