LMNP à Roanne : prix, loyer et rendement brut de la commune
Les repères chiffrés de Roanne pour un projet LMNP : ce que valent les appartements, ce qu'ils rapportent en loyer, et où la commune se place dans son département.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Roanne renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Roanne
Dans une commune de 34 762 habitants comme Roanne, la demande de meublés ne vient pas de la masse. Elle vient d'un employeur, d'un hôpital, d'un lycée, d'une gare. Avant les chiffres du marché, identifiez ce besoin.
19 502 ménages à Roanne. Parmi eux, 60 % de locataires, dont 41 % logés par un bailleur privé, et 38 % de propriétaires. Source : Insee, recensement de 2022.
Une ou deux pièces : c'est le cas de 26 % des résidences principales. Logements vides : 12,6 % du parc communal.
Campus et écoles de Roanne : 2 086 inscrits en 2024, 6,0 pour 100 habitants. En septembre, les studios proches des campus sont les premiers loués.
La liste du mobilier obligatoire est fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, entre autres. Ce poste coûte à l'achat et s'amortit au régime réel.
Cette page donne des moyennes communales. Pour un projet précis, le formulaire transmet votre demande à un partenaire spécialisé : étude gratuite, sans suite obligatoire.
Que vous dépensiez beaucoup ou peu, le forfait de 50 % du micro-BIC ne bouge pas. Le réel, lui, retient chaque facture, puis y ajoute l'amortissement.
Acheter et louer à Roanne : les montants
Roanne en une ligne : 1 200 € le m² en médiane sur 2 783 ventes en cinq ans, 9,5 € le m² par mois en loyer d'annonce, soit 9,5 % de rendement brut indicatif avant charges et impôt.
Le cas type : 25 m². À Roanne, le loyer des petites surfaces (11,2 € le m²) donne 280 € par mois. Au prix médian, l'achat revient à environ 30 000 €, frais de notaire non compris.
Zonage ABC : B2 pour Roanne. Marché intermédiaire, prix plus accessibles, demande réelle mais à cibler.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Combien d'impôt sur un loyer meublé
Un loyer meublé n'est pas un revenu foncier : c'est un bénéfice industriel et commercial (BIC). Le régime appliqué sans démarche s'appelle micro-BIC : sous 83 600 € de recettes en 2026, seule la moitié des loyers entre dans le revenu imposable, par l'effet d'un abattement de 50 %.
Le régime réel suppose une comptabilité : liasse 2031, annexes 2033, souvent un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles. En retour, charges et amortissement sont retenus pour leur valeur réelle. Seule réserve : l'amortissement ne peut pas faire passer le résultat sous zéro ; ce qui n'est pas absorbé attend les années suivantes, sans date limite.
Dernière étape : le résultat est soumis à l'impôt sur le revenu, au taux marginal du foyer, puis aux prélèvements sociaux. Ceux-ci sont de 18,6 % sur la location meublée depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; la location nue reste à 17,2 %.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Plus-value LMNP : la règle a changé
Le prix de vente moins le prix d'achat, puis les abattements pour durée de détention : la plus-value d'un meublé non professionnel se calcule comme pour tout particulier, avec exonération totale à 30 ans.
La nouveauté date du 15 février 2025 : les amortissements pratiqués pendant la location reviennent dans le calcul de la plus-value. Une part de l'impôt évité pendant la location revient donc au moment de vendre.
À retenir : rien n'est réintégré pour un lot en EHPAD, en résidence seniors ou en résidence étudiante.
Quel format : studio, deux-pièces, résidence gérée
Beaucoup de premiers achats en LMNP sont des studios. Mise de départ contenue, mobilier simple, loyer au m² supérieur à celui des grandes surfaces. Le revers : une rotation soutenue.
Le T2 loge des gens qui restent : un couple, un salarié en poste pour plusieurs années. Loyer au m² un peu plus bas qu'en studio, baux plus longs, vacance plus rare.
Gestion déléguée, loyer fixé par contrat : c'est le principe de la résidence services. Depuis 2025, les amortissements n'y sont pas ajoutés à la plus-value lors de la vente, un atout à mettre en balance avec le risque d'exploitant.
Quatre vérifications avant une offre : le DPE (un logement classé G ne peut plus être mis en location comme résidence principale depuis 2025), les charges de copropriété, la taxe foncière, les procès-verbaux d'assemblée générale.
Quartiers, histoire, activité de la commune : voir Roanne, sur Wikipédia.
Un bien en vue ? Un budget ? L'étude est gratuite et n'engage à rien.
Le rendement brut dans le voisinage de Roanne, sur la carte
Roanne affiche 9,5 %. La carte la met face à 19 voisines calculables, dont 5 la dépassent. Le meilleur chiffre, 15,4 %, revient à Thiers (46 km).
Un rendement brut élevé dit d'abord que le prix au m² est bas. Il ne dit pas si la demande suit : la zone ABC et la vacance complètent la lecture.
La commune, le département, le pays : la comparaison
| Indicateur | Roanne / Loire / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 200 €1 287 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 9,5 €9,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 11,2 €11,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 9,5 %9,2 %5,3 % |
Hausse ou baisse : les prix à Roanne
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 066 € |
| 2022 | 1 248 € |
| 2023 | 1 224 € |
| 2024 | 1 219 € |
| 2025 | 1 279 € |
Hausse à Roanne entre 2021 et 2025 : le m² est monté de 1 066 € à 1 279 €, soit +20,0 %. Variation nationale sur la même période : +3,2 %.
Le rendement de votre bien à Roanne
Le simulateur part d'un studio de 25 m² aux moyennes de Roanne. Ajustez chaque poste pour passer du rendement brut au rendement net avant impôt. Aucune donnée n'est enregistrée.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Roanne pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Roanne ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Roanne. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Roanne ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Roanne est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Roanne ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Roanne sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Si Roanne ne convainc pas, la page rendement LMNP dans la Loire montre quelles communes du département font mieux, et sur quel critère. Un cran au-dessus, la page prix et loyers LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes compare les départements de la région.