LMNP à Verdun : prix, loyer et rendement brut de la commune
Les repères chiffrés de Verdun pour un projet LMNP : ce que valent les appartements, ce qu'ils rapportent en loyer, et où la commune se place dans son département.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Verdun renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Verdun
Petite ville, petit marché : 8 772 ménages et 16 689 habitants à Verdun. Un studio meublé y trouve preneur si la commune a un bassin d'emploi ou un établissement de formation. Les loyers d'annonce et les prix de vente donnent la mesure.
43 % de propriétaires, 55 % de locataires : c'est la répartition des ménages de Verdun d'après l'Insee (recensement 2022). Dans le parc privé, hors logement social : 34 % des ménages.
Avec 12,7 % de logements vacants, le marché est où l'offre de logements dépasse la demande. Sur l'ensemble des résidences principales, 21 % sont des une-pièce ou des deux-pièces.
Rentrée 2024 : 645 étudiants dans le supérieur à Verdun, 3,9 pour 100 habitants (ministère de l'Enseignement supérieur). Chaque mois de septembre relance la demande de petites surfaces.
La liste du mobilier obligatoire est fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, entre autres. Ce poste coûte à l'achat et s'amortit au régime réel.
Le site ne conseille pas : il informe. Pour une étude de votre projet, la demande part vers un partenaire spécialisé. Gratuit, et vous restez libre.
Le réel ajoute une ligne que le micro-BIC ignore : l'amortissement du bâti et des meubles, en plus des charges. Sur un bien financé à crédit, le résultat imposable est fréquemment nul plusieurs années de suite.
Verdun en chiffres : prix, loyer, rendement brut
1 290 € le m² à l'achat, médiane de 487 ventes en cinq ans. 9,3 € le m² de loyer mensuel, charges incluses. Pour Verdun, cela donne 8,7 % de rendement brut indicatif sur un an.
Ramené à un studio de 25 m², le marché de Verdun se lit ainsi : loyer d'environ 280 € par mois (T1-T2 à 11,2 € le m²), prix d'achat de l'ordre de 32 000 € avant frais d'acquisition.
Zonage ABC : C pour Verdun, la zone des marchés détendus. Prix au m² bas, demande locative limitée. Le rendement brut peut être élevé ; il se vérifie sur place.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
L'imposition des loyers : micro-BIC ou réel
Pas de comptabilité au micro-BIC. On reporte le montant brut des loyers sur la 2042 C PRO, l'administration retranche 50 %, et le reste rejoint le revenu imposable. Ce régime vaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, dans la catégorie des BIC.
Face au forfait, le régime réel. Les intérêts du prêt, la taxe foncière, l'assurance, les travaux, les honoraires : tout est déduit pour son montant exact. Puis vient l'amortissement du bâti et du mobilier, qui ramène souvent le résultat imposable à zéro.
Le plafonnement de l'amortissement discuté au Parlement n'a pas été retenu. Promulguée le 20 février 2026, la loi de finances 2026 ne touche pas à l'amortissement du réel.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Amortissements et plus-value : ce qui s'applique en 2026
Vendre un meublé loué en LMNP, c'est vendre comme n'importe quel particulier. Un abattement par année de détention s'applique à partir de la sixième ; l'exonération est totale au bout de 30 ans.
Le 15 février 2025 marque la bascule : passée cette date, les amortissements déduits sont repris dans la plus-value. Le réel garde son intérêt ; la durée de détention prévue devient un paramètre.
La règle épargne les résidences services pour étudiants, pour seniors et les EHPAD, qui conservent le calcul antérieur.
Le bien à viser en LMNP
Studio et T1 : le cœur du marché meublé. Étudiants, jeunes actifs, stagiaires. Loyer au m² au plus haut, ticket d'entrée au plus bas, et des locataires qui se succèdent.
Pour qui préfère la durée au rendement maximal, le T2 meublé est le bon format : un locataire qui reste, peu d'états des lieux, une sortie facile.
Résidence étudiante, seniors ou d'affaires : avec la résidence services, c'est un bail commercial qui vous lie à un exploitant. Il loue votre lot et vous verse un loyer. Pas de recherche de locataire, mais un rendement suspendu à la santé du gestionnaire.
L'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, la garantie loyers impayés sont des charges déductibles au réel. Elles se chiffrent dès le montage du projet.
Pour situer la commune au-delà des données du marché, voir Verdun sur Wikipédia.
Moins d'une minute de formulaire. La réponse vient d'un partenaire spécialisé. Vous décidez de la suite.
Le secteur de Verdun en rendement brut
Verdun affiche 8,7 %. Sur les 16 communes de la carte, 11 font mieux. Le chiffre le plus haut du secteur, 15,7 %, est celui de Longuyon, à 39 km.
Un pourcentage haut sur la carte signale le plus souvent un m² bon marché, et quelquefois une demande faible. La vacance, la zone ABC et la population aident à faire la différence.
Verdun face aux moyennes départementale et nationale
| Indicateur | Verdun / Meuse / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 290 €1 103 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 9,3 €8,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 11,2 €10,5 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,7 %9,6 %5,3 % |
Verdun : la courbe des prix
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 281 € |
| 2022 | 1 337 € |
| 2023 | 1 305 € |
| 2024 | 1 295 € |
| 2025 | 1 368 € |
Les appartements de Verdun valaient 1 281 € le m² en 2021 ; ils en valent 1 368 € en 2025. Hausse de +6,8 %, à comparer aux +3,2 % de l'ensemble du pays.
Un studio à Verdun : le calcul
Les champs sont préremplis pour Verdun et 25 m². Saisissez les chiffres de votre annonce : l'outil passe du brut au net sans rien envoyer ni conserver.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Verdun pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Verdun ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Verdun. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Verdun ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Verdun est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Verdun ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Verdun sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Pour mettre Verdun en concurrence avec d'autres communes, la page LMNP dans la Meuse, commune par commune trie le département par prix, par loyer et par rendement. Pour élargir à la région : prix et loyers LMNP dans le Grand Est.