LMNP à Nevers : prix, loyer et rendement brut de la commune
Les repères chiffrés de Nevers pour un projet LMNP : ce que valent les appartements, ce qu'ils rapportent en loyer, et où la commune se place dans son département.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Nevers renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Nevers
Nevers, 32 830 habitants, département de la Nièvre. Un marché étroit : peu d'annonces, des prix d'entrée modérés, un rendement brut souvent supérieur à celui des villes. En face, un délai de relocation plus long. Les deux se mesurent.
Recensement Insee 2022 : à Nevers, 57 % des 18 070 ménages louent leur logement, et 32 % le louent à un bailleur privé. C'est ce second chiffre qui intéresse un loueur en meublé.
Deux repères de plus. Petites surfaces, une ou deux pièces : 24 % des résidences principales. Logements inoccupés : 14,8 %.
Rentrée 2024 : 2 342 étudiants dans le supérieur à Nevers, 7,1 pour 100 habitants (ministère de l'Enseignement supérieur). Chaque mois de septembre relance la demande de petites surfaces.
À surface égale, le meublé se loue au-dessus du vide. C'est le premier ressort du LMNP. Le second est fiscal.
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Micro-BIC ou réel : le choix du régime pèse souvent plus sur le résultat net que dix euros de loyer en plus ou en moins. Mieux vaut trancher avant de remplir la première déclaration.
Loyer, prix au m² et rendement à Nevers
Cinq ans de ventes à Nevers : 1 643 appartements, prix médian de 1 016 € le m². Loyer d'annonce moyen, charges comprises : 10,0 € le m² par mois. Le rapport donne 11,8 % de rendement brut, à titre indicatif.
25 m² à Nevers : 300 € par mois charges comprises en loyer, environ 25 000 € à l'achat. Deux montants à garder en tête pendant les visites.
Nevers se situe en B2 : tension moyenne. Le rendement brut y dépasse souvent celui des zones A ; le délai de relocation est le point à surveiller.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC, régime réel : la règle 2026
En 2026, un loueur en meublé dont les recettes ne dépassent pas 83 600 € est au micro-BIC sans rien demander. Ses loyers sont des BIC ; la base imposable est la moitié du montant encaissé, par l'effet de l'abattement de 50 %.
Au réel, la base imposable se construit poste par poste : charges effectives d'un côté, amortissement du bâti hors terrain et du mobilier de l'autre. Plus de travail administratif, mais un résultat imposable bien inférieur à celui du micro-BIC dans la plupart des cas.
Le seuil de bascule se situe à la moitié des loyers : au-delà, en charges et amortissement cumulés, le réel coûte moins d'impôt que le forfait. Pendant les premières années d'un crédit, ce seuil est presque toujours dépassé.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un meublé après la réforme de 2025
Chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la base taxable du particulier vendeur ; à 22 ans, plus d'impôt sur le revenu, à 30 ans, plus de prélèvements sociaux.
La loi de finances pour 2025 a changé une ligne du calcul. Pour les ventes conclues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont ôtés du prix d'acquisition : la plus-value imposable grossit d'autant.
Hors du champ de la réforme : les biens exploités en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD. Leur plus-value se calcule sans ajout des amortissements.
Quel logement pour un meublé
Les studios et T1 cumulent forte demande, rendement au m² élevé et revente facile à d'autres investisseurs. Leur point faible : des baux courts, donc des périodes de vacance à gérer.
Le deux-pièces rapporte un peu moins par m² et beaucoup plus en tranquillité. Les relocations s'espacent, les frais aussi. À la revente, il intéresse autant les investisseurs que les ménages qui veulent l'habiter.
La résidence services délègue tout à un exploitant, contre un loyer contractuel, versé selon les clauses que le logement soit occupé ou non. Chaque clause du bail mérite une lecture avant la signature.
Dans un immeuble en copropriété, deux documents disent l'essentiel, le règlement et les derniers procès-verbaux : travaux votés, ravalement prévu, restrictions sur la location. À lire avant de signer.
Wikipédia tient la fiche Nevers : population, histoire, économie de la commune.
Votre projet en trois questions : un partenaire spécialisé l'étudie et vous rappelle. Sans frais.
Laquelle rapporte le plus : Nevers ou ses voisines ?
Nevers affiche 11,8 %. Sur les 8 communes de la carte, 5 font mieux. Le chiffre le plus haut du secteur, 525,7 %, est celui de Guérigny, à 12 km.
Un rendement brut élevé dit d'abord que le prix au m² est bas. Il ne dit pas si la demande suit : la zone ABC et la vacance complètent la lecture.
Où se situe Nevers : prix, loyer, rendement
| Indicateur | Nevers / Nièvre / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 016 €974 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,0 €9,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 11,9 €10,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 11,8 %11,2 %5,3 % |
Cinq ans de ventes d'appartements à Nevers
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 960 € |
| 2022 | 991 € |
| 2023 | 1 073 € |
| 2024 | 1 058 € |
| 2025 | 1 051 € |
En 2021, le m² d'appartement se vendait 960 € à Nevers. En 2025, 1 051 €. Progression : +9,5 %, quand la France faisait +3,2 %.
Plus haut niveau de la série, 1 073 € par m², relevé en 2023.
Calcul de rentabilité, chiffres de Nevers préremplis
Les cases sont remplies avec les moyennes de Nevers pour 25 m². Remplacez-les par le prix, le loyer et les charges du bien visé. Le calcul se fait sur votre appareil ; aucune donnée ne quitte la page.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Nevers pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Nevers ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Nevers. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Nevers ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Nevers est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Nevers ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Nevers sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Où se place Nevers dans son département ? La page LMNP dans la Nièvre aligne le prix, le loyer et le rendement brut de chaque commune étudiée. Les départements voisins se comparent sur la page LMNP en Bourgogne-Franche-Comté.