LMNP à Amiens : prix, loyer et rendement brut de la commune
Le prix d'achat médian, le loyer de marché et le rendement brut d'un meublé à Amiens, puis les règles fiscales de 2026 qui s'y appliquent.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée d'Amiens renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Amiens
Ville moyenne du département de la Somme, Amiens (133 625 habitants) se juge sur deux lignes : le prix d'achat, plus bas qu'en grande ville, et la demande locative, qui dépend des employeurs et des établissements de formation du secteur.
68 964 ménages à Amiens. Parmi eux, 67 % de locataires, dont 38 % logés par un bailleur privé, et 31 % de propriétaires. Source : Insee, recensement de 2022.
Une ou deux pièces : c'est le cas de 34 % des résidences principales. Logements vides : 9,4 % du parc communal.
Rentrée 2024 : 29 233 étudiants dans le supérieur à Amiens, 21,9 pour 100 habitants (ministère de l'Enseignement supérieur). Chaque mois de septembre relance la demande de petites surfaces.
Au m², un studio se loue plus cher qu'un T3. Il s'achète aussi plus cher au m². Le rendement brut d'une petite surface n'est donc pas toujours supérieur : il faut faire le calcul avec les deux chiffres.
Cette page donne des moyennes communales. Pour un projet précis, le formulaire transmet votre demande à un partenaire spécialisé : étude gratuite, sans suite obligatoire.
Le réel ajoute une ligne que le micro-BIC ignore : l'amortissement du bâti et des meubles, en plus des charges. Sur un bien financé à crédit, le résultat imposable est fréquemment nul plusieurs années de suite.
Acheter et louer à Amiens : les montants
Amiens en une ligne : 2 650 € le m² en médiane sur 5 125 ventes en cinq ans, 13,4 € le m² par mois en loyer d'annonce, soit 6,1 % de rendement brut indicatif avant charges et impôt.
Le cas type : 25 m². À Amiens, le loyer des petites surfaces (14,3 € le m²) donne 360 € par mois. Au prix médian, l'achat revient à environ 66 000 €, frais de notaire non compris.
Amiens se situe en B1, la zone des agglomérations où la demande de logements reste forte. Un cran de tension sous la zone A.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Deux régimes pour un meublé en 2026
Le régime applicable sans option est le micro-BIC. Plafond 2026 : 83 600 € pour une location meublée classique, 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Abattement : 50 % dans le premier cas, 30 % dans le second. Les loyers sont imposés en BIC.
Le réel a un prix : une liasse 2031, des annexes 2033, en général un expert-comptable. Il a un avantage : l'amortissement. Une part du prix du logement, terrain exclu, et des meubles est déduite chaque année en plus des charges. L'excédent non déduit se reporte sans limite de temps.
L'option pour le réel vaut pour l'année entière et se formule dans les délais de déclaration. Le calcul se fait avant le printemps, pas après.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un bien loué en meublé
Le loueur non professionnel qui vend relève des plus-values immobilières des particuliers. La durée de détention réduit l'impôt : plus rien sur le revenu après 22 ans, plus rien en prélèvements sociaux après 30 ans.
Avec la loi de finances 2025, les amortissements déduits ne disparaissent plus à la revente : pour toute cession postérieure au 15 février 2025, ils viennent en déduction du prix d'achat retenu, donc en augmentation de la plus-value.
Trois exceptions, toutes en résidence services : étudiants, seniors, EHPAD. Ces lots gardent l'ancien calcul.
Petite surface, deux-pièces ou lot géré : les trois options
La petite surface reste l'achat type en LMNP. Bien desservie, près d'un campus ou d'une gare, elle ne reste guère vide plus de quelques jours. En échange : des états des lieux fréquents et un entretien régulier.
Souvent acheté en deuxième, après un studio, le T2 élargit la clientèle aux couples et aux actifs installés. Loyer correct, baux longs, bien revendable.
En résidence gérée, vous achetez un lot et signez un bail commercial avec l'exploitant. Zéro gestion. Le risque se déplace vers la solidité du gestionnaire et les clauses de renouvellement.
Quatre vérifications avant une offre : le DPE (un logement classé G ne peut plus être mis en location comme résidence principale depuis 2025), les charges de copropriété, la taxe foncière, les procès-verbaux d'assemblée générale.
Pour situer la commune au-delà des données du marché, voir Amiens sur Wikipédia.
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Où le rapport loyer sur prix est-il le meilleur près d'Amiens
Amiens affiche 6,1 %. Sur les 14 communes de la carte, 12 font mieux. Le chiffre le plus haut du secteur, 13,9 %, est celui de Doullens, à 29 km.
Chaque pourcentage est brut, et calculé sur la moyenne de la commune. Un appartement précis peut s'en écarter dans les deux sens, selon son prix, son étage et son état.
Trois lignes de comparaison pour Amiens
| Indicateur | Amiens / Somme / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 650 €2 626 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,4 €12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,3 €13,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,1 %5,5 %5,3 % |
Le prix au m² à Amiens depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 521 € |
| 2022 | 2 948 € |
| 2023 | 2 700 € |
| 2024 | 2 594 € |
| 2025 | 2 478 € |
Peu de variation à Amiens : le m² passe de 2 521 € (2021) à 2 478 € (2025). Écart : −1,7 % ; France : +3,2 %.
Sommet atteint en 2022 : 2 948 € le m².
Du brut au net : simulez à Amiens
Point de départ du calcul : un studio de 25 m² aux moyennes d'Amiens. Changez le prix, le loyer, les charges, le taux du crédit : le rendement net avant impôt du bien visé s'affiche. Le calcul ne sort pas de votre appareil.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Amiens pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Amiens ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements d'Amiens. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Amiens ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie d'Amiens est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Amiens ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données d'Amiens sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Si Amiens ne convainc pas, la page rendement LMNP dans la Somme montre quelles communes du département font mieux, et sur quel critère. Un cran au-dessus, la page LMNP dans les Hauts-de-France compare les départements de la région.