LMNP à Angoulême : prix, loyer et rendement brut de la commune
Le prix d'achat médian, le loyer de marché et le rendement brut d'un meublé à Angoulême, puis les règles fiscales de 2026 qui s'y appliquent.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée d'Angoulême renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
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Votre projet LMNP à Angoulême
Des employeurs, des écoles, 41 086 habitants : à Angoulême, ville moyenne du département de la Charente, on achète encore un meublé sans payer le prix d'une métropole. Reste à voir ce que le loyer en fait.
Recensement Insee 2022 : à Angoulême, 62 % des 23 451 ménages louent leur logement, et 39 % le louent à un bailleur privé. C'est ce second chiffre qui intéresse un loueur en meublé.
Deux repères de plus. Petites surfaces, une ou deux pièces : 28 % des résidences principales. Logements inoccupés : 9,1 %.
Campus et écoles d'Angoulême : 2 873 inscrits en 2024, 7,0 pour 100 habitants. En septembre, les studios proches des campus sont les premiers loués.
À surface égale, le meublé se loue au-dessus du vide. C'est le premier ressort du LMNP. Le second est fiscal.
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Micro-BIC ou réel : le choix du régime pèse souvent plus sur le résultat net que dix euros de loyer en plus ou en moins. Mieux vaut trancher avant de remplir la première déclaration.
Loyer, prix au m² et rendement à Angoulême
Cinq ans de ventes à Angoulême : 1 468 appartements, prix médian de 1 598 € le m². Loyer d'annonce moyen, charges comprises : 11,4 € le m² par mois. Le rapport donne 8,6 % de rendement brut, à titre indicatif.
25 m² à Angoulême : 320 € par mois charges comprises en loyer, environ 40 000 € à l'achat. Deux montants à garder en tête pendant les visites.
Angoulême se situe en B1, la zone des agglomérations où la demande de logements reste forte. Un cran de tension sous la zone A.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC, régime réel : la règle 2026
En 2026, un loueur en meublé dont les recettes ne dépassent pas 83 600 € est au micro-BIC sans rien demander. Ses loyers sont des BIC ; la base imposable est la moitié du montant encaissé, par l'effet de l'abattement de 50 %.
Au réel, la base imposable se construit poste par poste : charges effectives d'un côté, amortissement du bâti hors terrain et du mobilier de l'autre. Plus de travail administratif, mais un résultat imposable bien inférieur à celui du micro-BIC dans la plupart des cas.
Le seuil de bascule se situe à la moitié des loyers : au-delà, en charges et amortissement cumulés, le réel coûte moins d'impôt que le forfait. Pendant les premières années d'un crédit, ce seuil est presque toujours dépassé.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un meublé après la réforme de 2025
Chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit la base taxable du particulier vendeur ; à 22 ans, plus d'impôt sur le revenu, à 30 ans, plus de prélèvements sociaux.
La loi de finances pour 2025 a changé une ligne du calcul. Pour les ventes conclues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont ôtés du prix d'acquisition : la plus-value imposable grossit d'autant.
Hors du champ de la réforme : les biens exploités en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD. Leur plus-value se calcule sans ajout des amortissements.
Quel logement pour un meublé
Les studios et T1 cumulent forte demande, rendement au m² élevé et revente facile à d'autres investisseurs. Leur point faible : des baux courts, donc des périodes de vacance à gérer.
Le deux-pièces rapporte un peu moins par m² et beaucoup plus en tranquillité. Les relocations s'espacent, les frais aussi. À la revente, il intéresse autant les investisseurs que les ménages qui veulent l'habiter.
La résidence services délègue tout à un exploitant, contre un loyer contractuel, versé selon les clauses que le logement soit occupé ou non. Chaque clause du bail mérite une lecture avant la signature.
Les règles de décence énergétique valent aussi pour le meublé loué en résidence principale : interdiction de louer un logement classé G depuis 2025, extension aux logements classés F en 2028.
Wikipédia tient la fiche Angoulême : population, histoire, économie de la commune.
Pour passer de la moyenne de la commune à votre bien : demande d'étude gratuite.
Laquelle rapporte le plus : Angoulême ou ses voisines ?
Autour d'Angoulême, 1 communes sur 6 affichent un rendement brut supérieur à 8,6 %. Soyaux arrive première, à 5 km : 9,4 %.
Rendements bruts, moyennes communales : ces pourcentages comparent des territoires. Ils ne jugent pas un appartement précis, dont le prix, l'étage et l'état changent le résultat.
Où se situe Angoulême : prix, loyer, rendement
| Indicateur | Angoulême / Charente / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 598 €1 583 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,4 €10,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 12,9 €12,4 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,6 %7,9 %5,3 % |
Cinq ans de ventes d'appartements à Angoulême
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 453 € |
| 2022 | 1 646 € |
| 2023 | 1 694 € |
| 2024 | 1 607 € |
| 2025 | 1 575 € |
En 2021, le m² d'appartement se vendait 1 453 € à Angoulême. En 2025, 1 575 €. Progression : +8,4 %, quand la France faisait +3,2 %.
Plus haut niveau de la série, 1 694 € par m², relevé en 2023.
Calcul de rentabilité, chiffres d'Angoulême préremplis
Les cases sont remplies avec les moyennes d'Angoulême pour 25 m². Remplacez-les par le prix, le loyer et les charges du bien visé. Le calcul se fait sur votre appareil ; aucune donnée ne quitte la page.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Angoulême pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Angoulême ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements d'Angoulême. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Angoulême ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie d'Angoulême est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Angoulême ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données d'Angoulême sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Où se place Angoulême dans son département ? La page LMNP dans la Charente aligne le prix, le loyer et le rendement brut de chaque commune étudiée. Les départements voisins se comparent sur la page LMNP en Nouvelle-Aquitaine.