LMNP à Agen : prix, loyer et rendement brut de la commune
Agen pour un investissement en meublé : prix médian au m², loyer d'annonce, rendement brut indicatif, zone ABC. Chaque chiffre est sourcé et comparé au département.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée d'Agen renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Agen
Dans une commune de 32 485 habitants comme Agen, la demande de meublés ne vient pas de la masse. Elle vient d'un employeur, d'un hôpital, d'un lycée, d'une gare. Avant les chiffres du marché, identifiez ce besoin.
Le parc privé loge 48 % des 17 576 ménages d'Agen, d'après le recensement de l'Insee. Tous bailleurs confondus, les locataires font 65 % des ménages.
Avant de visiter, deux chiffres. Studios et deux-pièces : 32 % des résidences principales. Vacance : 14,3 % des logements. Le premier décrit ce qui se vend, le second ce que le marché peut absorber.
2 762 inscrits dans le supérieur à Agen (rentrée 2024) : 8,5 pour 100 habitants. Ce public loue en meublé, pour neuf mois ou un an.
La liste du mobilier obligatoire est fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, entre autres. Ce poste coûte à l'achat et s'amortit au régime réel.
Cette page donne des moyennes communales. Pour un projet précis, le formulaire transmet votre demande à un partenaire spécialisé : étude gratuite, sans suite obligatoire.
Le réel ajoute une ligne que le micro-BIC ignore : l'amortissement du bâti et des meubles, en plus des charges. Sur un bien financé à crédit, le résultat imposable est fréquemment nul plusieurs années de suite.
Acheter et louer à Agen : les montants
À Agen, le m² d'appartement se paie 1 649 € en médiane et se loue 10,6 € par mois. Base : 2 106 ventes en cinq ans et les loyers d'annonce charges comprises. Avant frais, charges et impôt, le rendement brut indicatif est de 7,7 %.
Appliqué à 25 m² : loyer d'environ 310 € par mois à Agen, sur la base des petites surfaces (12,5 € le m²), et prix d'achat proche de 41 000 €, frais d'acquisition en plus.
Zonage ABC : B2 pour Agen. Marché intermédiaire, prix plus accessibles, demande réelle mais à cibler.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
L'imposition des loyers : micro-BIC ou réel
En location meublée, on déclare des BIC. Au micro-BIC, applicable jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, l'impôt porte sur la moitié des loyers, après abattement de 50 %. Location touristique sans classement : plafond de 15 000 €, abattement de 30 %.
Sur option, le régime réel remplace le forfait par les dépenses exactes : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, honoraires. S'y ajoute l'amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier. Si ce total égale ou dépasse les loyers, la location ne génère aucun impôt.
Le Parlement a examiné un plafonnement de l'amortissement. Il n'a pas été adopté. Texte promulgué le 20 février 2026, la loi de finances 2026 conserve le régime réel du LMNP sans retouche.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Amortissements et plus-value : ce qui s'applique en 2026
À la revente, le LMNP ne bascule pas dans le régime des entreprises. La plus-value reste celle d'un particulier, avec un abattement qui grandit avec les années de détention jusqu'à l'exonération complète après 30 ans.
Un euro amorti au réel, c'est désormais un euro de plus dans la plus-value taxée à la vente, pour toute cession depuis le 15 février 2025 : on parle bien des amortissements déduits. La date de revente envisagée entre dans le calcul.
Exception prévue par la loi : les résidences services pour étudiants, pour seniors et les EHPAD. Aucun amortissement n'y est ajouté à la plus-value.
Le bien à viser en LMNP
Le studio et le T1 dominent le meublé : le loyer au m² le plus haut du marché, un public d'étudiants et de jeunes actifs, un prix d'entrée accessible. Revers de la médaille : un locataire nouveau presque chaque année.
Le T2 est le choix de ceux qui préfèrent un locataire qui reste. Moins d'états des lieux, une gestion plus calme, une liquidité correcte à la revente.
Troisième format, la résidence services. Étudiante, seniors ou d'affaires, elle est tenue par un exploitant lié au propriétaire par un bail commercial. Le propriétaire ne cherche aucun locataire ; il dépend en revanche entièrement de la santé de l'exploitant.
L'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, la garantie loyers impayés sont des charges déductibles au réel. Elles se chiffrent dès le montage du projet.
Quartiers, histoire, activité de la commune : voir Agen, sur Wikipédia.
Moins d'une minute de formulaire. La réponse vient d'un partenaire spécialisé. Vous décidez de la suite.
Le secteur d'Agen en rendement brut
Agen affiche 7,7 %. Sur les 18 communes de la carte, 14 font mieux. Le chiffre le plus haut du secteur, 12,3 %, est celui de Monflanquin, à 37 km.
Rendements bruts, moyennes communales : ces pourcentages comparent des territoires. Ils ne jugent pas un appartement précis, dont le prix, l'étage et l'état changent le résultat.
Agen face aux moyennes départementale et nationale
| Indicateur | Agen / Lot-et-Garonne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 649 €1 471 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,6 €10,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 12,5 €11,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,7 %8,2 %5,3 % |
Agen : la courbe des prix
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 518 € |
| 2022 | 1 693 € |
| 2023 | 1 727 € |
| 2024 | 1 664 € |
| 2025 | 1 738 € |
Les appartements d'Agen valaient 1 518 € le m² en 2021 ; ils en valent 1 738 € en 2025. Hausse de +14,5 %, à comparer aux +3,2 % de l'ensemble du pays.
Un studio à Agen : le calcul
Les champs sont préremplis pour Agen et 25 m². Saisissez les chiffres de votre annonce : l'outil passe du brut au net sans rien envoyer ni conserver.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Agen pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Agen ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements d'Agen. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Agen ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie d'Agen est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Agen ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données d'Agen sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Si Agen ne convainc pas, la page rendement LMNP dans le Lot-et-Garonne montre quelles communes du département font mieux, et sur quel critère. Un cran au-dessus, la page prix et loyers LMNP en Nouvelle-Aquitaine compare les départements de la région.