LMNP à Perpignan : prix, loyer et rendement brut de la commune
Le prix d'achat médian, le loyer de marché et le rendement brut d'un meublé à Perpignan, puis les règles fiscales de 2026 qui s'y appliquent.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Perpignan renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Perpignan
Perpignan compte 119 656 habitants. À cette taille, le prix au m² reste en général sous celui des grandes villes du département des Pyrénées-Orientales, et le loyer ne baisse pas dans la même proportion. C'est ce qui fait les rendements bruts des villes moyennes.
Insee, recensement 2022 : sur 60 285 ménages à Perpignan, la location concerne 57 % d'entre eux, et la location auprès d'un bailleur privé 42 %. Un meublé s'adresse précisément à ce groupe.
Vacance : 15,1 %, soit un marché où l'offre de logements dépasse la demande. Petits logements, une ou deux pièces : 25 % des résidences principales de Perpignan.
Côté étudiants, Perpignan compte 9 789 inscrits dans le supérieur à la rentrée 2024, soit 8,2 pour 100 habitants. Une demande qui revient chaque année, en baux de neuf mois ou d'un an.
À surface égale, le meublé se loue au-dessus du vide. C'est le premier ressort du LMNP. Le second est fiscal.
Un bien repéré, ou seulement un budget ? Le formulaire suffit. Un partenaire spécialisé vous rappelle pour en parler, sans frais.
Un mois de vacance évité, c'est un douzième du loyer annuel gagné. Un meublé bien situé et correctement équipé se reloue plus vite : l'emplacement est un poste du rendement.
Loyer, prix au m² et rendement à Perpignan
Médiane des ventes d'appartements à Perpignan : 1 489 € le m², sur 9 090 transactions en cinq ans. Location : 12,2 € par m² chaque mois, charges incluses, dans les annonces. Rendement brut indicatif obtenu : 9,8 %.
Un studio de 25 m², à Perpignan, c'est à peu près 340 € par mois à encaisser et 37 000 € à payer, frais à part.
Zonage ABC : B1 pour Perpignan. La demande y dépasse l'offre, mais les prix restent loin de ceux des métropoles. C'est souvent dans cette zone que le rapport entre loyer et prix est le plus favorable.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
L'imposition des loyers : micro-BIC ou réel
Pas de comptabilité au micro-BIC. On reporte le montant brut des loyers sur la 2042 C PRO, l'administration retranche 50 %, et le reste rejoint le revenu imposable. Ce régime vaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, dans la catégorie des BIC.
Face au forfait, le régime réel. Les intérêts du prêt, la taxe foncière, l'assurance, les travaux, les honoraires : tout est déduit pour son montant exact. Puis vient l'amortissement du bâti et du mobilier, qui ramène souvent le résultat imposable à zéro.
Le plafonnement de l'amortissement discuté au Parlement n'a pas été retenu. Promulguée le 20 février 2026, la loi de finances 2026 ne touche pas à l'amortissement du réel.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Amortissements et plus-value : ce qui s'applique en 2026
Vendre un meublé loué en LMNP, c'est vendre comme n'importe quel particulier. Un abattement par année de détention s'applique à partir de la sixième ; l'exonération est totale au bout de 30 ans.
Le 15 février 2025 marque la bascule : passée cette date, les amortissements déduits sont repris dans la plus-value. Le réel garde son intérêt ; la durée de détention prévue devient un paramètre.
La règle épargne les résidences services pour étudiants, pour seniors et les EHPAD, qui conservent le calcul antérieur.
Le bien à viser en LMNP
Studio et T1 : le cœur du marché meublé. Étudiants, jeunes actifs, stagiaires. Loyer au m² au plus haut, ticket d'entrée au plus bas, et des locataires qui se succèdent.
Pour qui préfère la durée au rendement maximal, le T2 meublé est le bon format : un locataire qui reste, peu d'états des lieux, une sortie facile.
Résidence étudiante, seniors ou d'affaires : avec la résidence services, c'est un bail commercial qui vous lie à un exploitant. Il loue votre lot et vous verse un loyer. Pas de recherche de locataire, mais un rendement suspendu à la santé du gestionnaire.
Dans un immeuble en copropriété, deux documents disent l'essentiel, le règlement et les derniers procès-verbaux : travaux votés, ravalement prévu, restrictions sur la location. À lire avant de signer.
La fiche Perpignan de Wikipédia décrit la commune, ses quartiers et son activité.
Du chiffre au projet : trois questions, puis l'appel d'un partenaire spécialisé.
Le secteur de Perpignan en rendement brut
Parmi les 19 communes voisines dont le rendement se calcule, c'est Perpignan qui affiche le chiffre le plus haut : 9,8 %.
Un pourcentage haut sur la carte signale le plus souvent un m² bon marché, et quelquefois une demande faible. La vacance, la zone ABC et la population aident à faire la différence.
Perpignan face aux moyennes départementale et nationale
| Indicateur | Perpignan / Pyrénées-Orientales / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 489 €2 256 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,2 €12,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,6 €13,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 9,8 %6,4 %5,3 % |
Perpignan : la courbe des prix
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 401 € |
| 2022 | 1 496 € |
| 2023 | 1 561 € |
| 2024 | 1 468 € |
| 2025 | 1 510 € |
Les appartements de Perpignan valaient 1 401 € le m² en 2021 ; ils en valent 1 510 € en 2025. Hausse de +7,8 %, à comparer aux +3,2 % de l'ensemble du pays.
Année la plus chère de la série : 2023 (1 561 € le m²).
Un studio à Perpignan : le calcul
Les champs sont préremplis pour Perpignan et 25 m². Saisissez les chiffres de votre annonce : l'outil passe du brut au net sans rien envoyer ni conserver.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Perpignan pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Perpignan ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Perpignan. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Perpignan ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Perpignan est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Perpignan ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Perpignan sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Où se place Perpignan dans son département ? La page LMNP dans les Pyrénées-Orientales aligne le prix, le loyer et le rendement brut de chaque commune étudiée. Les départements voisins se comparent sur la page LMNP en Occitanie.