LMNP à Auxerre : prix, loyer et rendement brut de la commune
Le prix d'achat médian, le loyer de marché et le rendement brut d'un meublé à Auxerre, puis les règles fiscales de 2026 qui s'y appliquent.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée d'Auxerre renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Auxerre
Une commune de 34 778 habitants comme Auxerre peut afficher un rendement brut supérieur à celui des grandes villes du département de l'Yonne. La contrepartie : moins de candidats à la location, donc une vacance à prévoir entre deux baux.
Le parc privé loge 28 % des 18 201 ménages d'Auxerre, d'après le recensement de l'Insee. Tous bailleurs confondus, les locataires font 57 % des ménages.
Avant de visiter, deux chiffres. Studios et deux-pièces : 25 % des résidences principales. Vacance : 13,0 % des logements. Le premier décrit ce qui se vend, le second ce que le marché peut absorber.
Côté étudiants, Auxerre compte 1 659 inscrits dans le supérieur à la rentrée 2024, soit 4,8 pour 100 habitants. Une demande qui revient chaque année, en baux de neuf mois ou d'un an.
Au m², un studio se loue plus cher qu'un T3. Il s'achète aussi plus cher au m². Le rendement brut d'une petite surface n'est donc pas toujours supérieur : il faut faire le calcul avec les deux chiffres.
Pour passer des moyennes au bien réel, un partenaire spécialisé peut étudier votre projet. La demande prend une minute et n'engage à rien.
Le réel ajoute une ligne que le micro-BIC ignore : l'amortissement du bâti et des meubles, en plus des charges. Sur un bien financé à crédit, le résultat imposable est fréquemment nul plusieurs années de suite.
Acheter et louer à Auxerre : les montants
À Auxerre, le m² d'appartement se paie 1 538 € en médiane et se loue 11,6 € par mois. Base : 1 648 ventes en cinq ans et les loyers d'annonce charges comprises. Avant frais, charges et impôt, le rendement brut indicatif est de 9,1 %.
Appliqué à 25 m² : loyer d'environ 340 € par mois à Auxerre, sur la base des petites surfaces (13,6 € le m²), et prix d'achat proche de 38 000 €, frais d'acquisition en plus.
Auxerre se situe en B1, la zone des agglomérations où la demande de logements reste forte. Un cran de tension sous la zone A.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Deux régimes pour un meublé en 2026
Le micro-BIC est le régime de départ. Plafond pour 2026 : 83 600 € de loyers encaissés. Abattement : 50 %. Rien à tenir comme comptabilité : la 2042 C PRO reçoit le montant des loyers, c'est tout.
Au réel, chaque charge compte pour son montant réel, et l'amortissement vient en plus : une fraction du prix du bâti et des meubles est déduite chaque année, le terrain exclu. C'est ce poste qui explique les résultats imposables à zéro.
Une option pour le réel couvre l'année entière et se formule dans le délai de déclaration. On ne la décide pas après coup : le calcul se fait avant le printemps.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un bien loué en meublé
Un loueur non professionnel qui vend est imposé comme un particulier. L'impôt sur le revenu sur la plus-value s'éteint à la 22e année de détention, les prélèvements sociaux à la 30e.
Pour toute cession depuis le 15 février 2025, le prix d'achat retenu est diminué des amortissements déduits, par application de la loi de finances 2025. Le réel reste avantageux, mais le gain net se calcule sur toute la durée de détention.
Trois catégories de biens sont exclues : les logements en résidence étudiante, en résidence seniors et en EHPAD conservent le calcul d'avant 2025.
Petite surface, deux-pièces ou lot géré : les trois options
Première option, la petite surface. À deux pas d'un campus ou d'une gare, la relocation prend quelques jours. Elle demande en échange plus de gestion : états des lieux, remise en état, annonces.
Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place à part : loyer soutenu, séjours plus longs, clientèle élargie aux couples et aux salariés en mission longue.
Acheter en résidence gérée, c'est signer un bail commercial et toucher un loyer sans gérer. Les points à lire de près : l'indexation, le renouvellement, et les comptes du gestionnaire.
L'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, la garantie loyers impayés sont des charges déductibles au réel. Elles se chiffrent dès le montage du projet.
Pour situer la commune au-delà des données du marché, voir Auxerre sur Wikipédia.
Étude gratuite de votre projet de location meublée. Une minute suffit.
Où le rapport loyer sur prix est-il le meilleur près d'Auxerre
Auxerre affiche 9,1 %. La carte la met face à 8 voisines calculables, dont 7 la dépassent. Le meilleur chiffre, 20,3 %, revient à Saint-Florentin (24 km).
Un rendement brut élevé dit d'abord que le prix au m² est bas. Il ne dit pas si la demande suit : la zone ABC et la vacance complètent la lecture.
Trois lignes de comparaison pour Auxerre
| Indicateur | Auxerre / Yonne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 538 €1 455 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,6 €10,7 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,6 €12,4 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 9,1 %8,8 %5,3 % |
Le prix au m² à Auxerre depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 438 € |
| 2022 | 1 543 € |
| 2023 | 1 618 € |
| 2024 | 1 598 € |
| 2025 | 1 549 € |
Hausse à Auxerre : le m² passe de 1 438 € (2021) à 1 549 € (2025). Écart : +7,7 % ; France sur la même période : +3,2 %.
Sommet atteint en 2023 : 1 618 € le m².
Du brut au net : simulez à Auxerre
Point de départ du calcul : un studio de 25 m² aux moyennes d'Auxerre. Changez le prix, le loyer, les charges, le taux du crédit : le rendement net avant impôt du bien visé s'affiche. Le calcul ne sort pas de votre appareil.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Auxerre pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Auxerre ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements d'Auxerre. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Auxerre ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie d'Auxerre est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Auxerre ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données d'Auxerre sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Si Auxerre ne convainc pas, la page rendement LMNP dans l'Yonne montre quelles communes du département font mieux, et sur quel critère. Un cran au-dessus, la page LMNP en Bourgogne-Franche-Comté compare les départements de la région.