Forfait micro-BIC ou frais réels : quel régime pour un meublé

Sur nos pages ville, deux communes se départagent au rendement brut. Une fois l'impôt passé, le classement peut changer. Et l'impôt dépend d'un choix fait par le loueur : forfait ou frais réels. Le micro-BIC ne demande rien mais ne tient pas compte des dépenses. Le régime réel en tient compte, ajoute l'amortissement, et exige une comptabilité. Sur un même logement, l'écart d'impôt dépasse souvent l'écart de loyer entre deux villes.

Micro-BIC : le forfait

Aucune option à exercer : le micro-BIC s'impose tant que les recettes ne franchissent pas ces seuils, valables pour les revenus 2026 (Service Public (fiche F32744, location meublée)) :

Usage du logement	Seuil de recettes	Part déduite d'office
Location à l'année	83 600 €	50 %
Tourisme avec classement, chambre d'hôtes	83 600 €	50 %
Tourisme sans classement	15 000 €	30 %

Le pourcentage déduit vaut pour toutes les dépenses à la fois. Que l'année ait coûté cher ou presque rien, la base taxée est identique. Côté formalités, le total des loyers va sur la 2042 C PRO, sans bilan ni livre de comptes.

Réel : les frais exacts, plus l'usure

Le réel part de ce qui a été payé : intérêts et frais bancaires, taxe foncière, quote-part de copropriété non refacturée, assurance, gestion, entretien, comptable, CFE. Il y ajoute l'amortissement, c'est-à-dire l'usure annuelle de l'immeuble (sans le terrain) et des meubles.

Une règle encadre cet ajout. L'amortissement ne fait jamais passer le résultat sous zéro. Ce qu'il n'a pas pu absorber est gardé en réserve, sans échéance, et servira les années suivantes. D'où ces loueurs qui ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant dix ou quinze ans.

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Exemple : un studio à 120 000 €

Loyer de 550 € par mois, donc 6 600 € sur l'année. Dépenses annuelles : 2 400 € (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable).

Forfait : la moitié des loyers est réputée couvrir les frais. Restent 3 300 € à taxer, à l'impôt sur le revenu puis aux prélèvements sociaux.
Frais réels : 6 600 € moins 2 400 €, il reste 4 200 €. Avec environ 4 000 € d'amortissement par an (immeuble hors terrain sur une trentaine d'années, meubles sur quelques années), la base taxable tombe vers 200 €.

Le cas est simplifié. Pour un vrai bien, bases et durées d'amortissement se fixent une par une, en général avec un expert-comptable.

Une année en perte

Au réel, une année où les frais (hors amortissement) excèdent les loyers produit une perte. Elle ne réduit pas le revenu global. Elle vient en déduction des bénéfices de location meublée non professionnelle pendant dix ans. L'amortissement, de son côté, ne crée jamais de perte : il attend, sans limite. Conséquence pratique : le réel peut effacer l'impôt dû sur les loyers, jamais celui dû sur le salaire.

Passer d'un régime à l'autre

Le régime n'est pas gravé. Beaucoup de loueurs commencent au réel tant que le crédit court, puis reviennent au forfait quand les intérêts fondent et que l'amortissement s'épuise. D'autres font le chemin inverse après de lourds travaux. Chaque bascule touche au suivi des amortissements : elle se prépare avec celui ou celle qui tient les comptes.

Les frais qu'on oublie de déduire

Notaire et agence : en charge l'année de l'achat, ou ajoutés au prix et amortis, au choix.
Dossier de prêt, caution ou hypothèque, assurance emprunteur.
CFE, taxe foncière (moins la taxe d'ordures ménagères refacturée au locataire), assurance du propriétaire non occupant.
Petit équipement, ménage entre deux occupants, publication des annonces.
Comptable, frais du compte bancaire réservé à la location.

Pourquoi le régime change la comparaison entre villes

Le rendement brut de nos pages ville ignore l'impôt. Au forfait, l'impôt est proportionnel au loyer : il ampute toutes les communes dans la même proportion. Au réel, il dépend aussi du prix d'achat, car l'amortissement suit le prix de l'immeuble. Une ville chère au m² génère plus d'amortissement par euro de loyer. Le classement entre communes peut donc bouger une fois l'impôt calculé.

Trancher

Un seul test : charges et amortissement cumulés, comparés à la moitié des loyers. Au-dessus, le réel coûte moins d'impôt. Un achat à crédit passe ce seuil presque toujours, au moins pendant les premières années. Le forfait se défend pour un bien payé sans emprunt, avec peu de frais, ou pour des loyers modestes.

Pensez aussi à la vente. Depuis 2025, ce qui a été amorti au réel gonfle la plus-value, sauf pour les EHPAD, les résidences seniors et les résidences étudiantes ; le guide sur la revente donne un exemple chiffré. Informations générales : impots.gouv.fr.

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Questions fréquentes

Comment passer au régime réel ?

Par une option, exercée dans le délai de déclaration de l'année concernée. Elle porte sur l'année complète. Revenir ensuite au forfait reste possible, à certaines conditions.

Un expert-comptable est-il exigé au réel ?

La loi ne l'exige pas. La liasse 2031 et le plan d'amortissement restent techniques ; beaucoup de loueurs délèguent, et la facture se déduit.

Les intérêts du prêt comptent-ils au micro-BIC ?

Non, rien ne se déduit en plus du forfait : il couvre déjà toutes les dépenses, intérêts inclus. Seul le réel permet de les retenir.

Location touristique sans classement : quel régime ?

En 2026, le forfait y est limité à 15 000 € de recettes et ne retire que 30 %. Avec des frais notables, le réel est souvent gagnant.

Une année déficitaire allège-t-elle l'impôt sur le salaire ?

Non. Hors statut professionnel, la perte attend des bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant dix ans au plus. Seul le loueur professionnel peut, à certaines conditions, la déduire du revenu global.

Que faire des frais de notaire au réel ?

Oui, de deux façons au choix : en charge l'année de l'acquisition, ou ajoutés au prix du logement et amortis avec lui.