LMNP à Saint-Flour : prix, loyer et rendement brut de la commune
Les repères chiffrés de Saint-Flour pour un projet LMNP : ce que valent les appartements, ce qu'ils rapportent en loyer, et où la commune se place dans son département.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Saint-Flour renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Saint-Flour
Saint-Flour, 6 423 habitants, département du Cantal. On y achète bon marché ; on y loue à peu de monde. Un projet s'y appuie sur une demande identifiée avant l'achat, pas sur une moyenne.
3 187 ménages à Saint-Flour. Parmi eux, 49 % de locataires, dont 35 % logés par un bailleur privé, et 48 % de propriétaires. Source : Insee, recensement de 2022.
Une ou deux pièces : c'est le cas de 15 % des résidences principales. Logements vides : 16,2 % du parc communal.
Au m², un studio se loue plus cher qu'un T3. Il s'achète aussi plus cher au m². Le rendement brut d'une petite surface n'est donc pas toujours supérieur : il faut faire le calcul avec les deux chiffres.
Cette page donne des moyennes communales. Pour un projet précis, le formulaire transmet votre demande à un partenaire spécialisé : étude gratuite, sans suite obligatoire.
Le réel ajoute une ligne que le micro-BIC ignore : l'amortissement du bâti et des meubles, en plus des charges. Sur un bien financé à crédit, le résultat imposable est fréquemment nul plusieurs années de suite.
Acheter et louer à Saint-Flour : les montants
Saint-Flour en une ligne : 1 267 € le m² en médiane sur 122 ventes en cinq ans, 9,2 € le m² par mois en loyer d'annonce, soit 8,7 % de rendement brut indicatif avant charges et impôt.
Le cas type : 25 m². À Saint-Flour, le loyer des petites surfaces (11,3 € le m²) donne 280 € par mois. Au prix médian, l'achat revient à environ 32 000 €, frais de notaire non compris.
Saint-Flour se situe en zone C : l'offre de logements dépasse la demande. Un meublé y trouve preneur s'il répond à un besoin identifié, pas par défaut.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC, régime réel : la règle 2026
Première ligne de la fiscalité LMNP : le micro-BIC. Il s'applique sans démarche tant que les recettes 2026 ne dépassent pas 83 600 €. Un abattement forfaitaire de 50 % tient lieu de charges, quelles que soient les dépenses réelles.
Choisir le réel, c'est accepter des formalités contre une base imposable réduite. L'amortissement du logement et de son mobilier s'ajoute aux charges déduites et, sur un bien financé à crédit, efface fréquemment l'impôt sur les loyers.
La règle de choix tient en une ligne : charges plus amortissement supérieurs à la moitié des loyers, le réel gagne. Un bien financé par emprunt remplit cette condition dès la première année dans presque tous les cas.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un meublé après la réforme de 2025
Régime applicable à la cession : celui des plus-values immobilières des particuliers. Le barème d'abattement avance avec les années : à 22 ans, l'impôt sur le revenu tombe à zéro ; à 30 ans, les prélèvements sociaux aussi.
Une retenue existe depuis la loi de finances pour 2025 : sur toute vente conclue à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition retenu. La plus-value imposable augmente d'autant.
Les lots exploités en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) sont hors du champ de la réintégration, ce qui donne à ces formules gérées un avantage à la revente.
Quel logement pour un meublé
Studio ou T1 : la demande est la plus large, le rendement au m² le plus haut, la revente facile auprès d'autres investisseurs. Les baux sont courts, c'est leur limite.
Avec un deux-pièces meublé, on échange un peu de loyer au m² contre de la stabilité. Moins de relocations, moins de frais, et un bien qui se revend aussi à des ménages qui veulent l'habiter.
En résidence services, le bail commercial fixe le loyer, que le gestionnaire verse selon les clauses même si le logement est vide. Un bon exploitant fait un placement calme ; un exploitant fragile, un placement à problèmes.
Quatre vérifications avant une offre : le DPE (un logement classé G ne peut plus être mis en location comme résidence principale depuis 2025), les charges de copropriété, la taxe foncière, les procès-verbaux d'assemblée générale.
Pour situer la commune au-delà des données du marché, voir Saint-Flour sur Wikipédia.
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Laquelle rapporte le plus : Saint-Flour ou ses voisines ?
3 sur 5 : c'est le nombre de communes voisines qui battent Saint-Flour (8,7 %) en rendement brut. Celle qui fait le mieux, Riom-ès-Montagnes, est à 44 km, avec 13,7 %.
Rendements bruts, moyennes communales : ces pourcentages comparent des territoires. Ils ne jugent pas un appartement précis, dont le prix, l'étage et l'état changent le résultat.
Où se situe Saint-Flour : prix, loyer, rendement
| Indicateur | Saint-Flour / Cantal / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 267 €1 289 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 9,2 €8,8 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 11,3 €10,5 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 8,7 %8,2 %5,3 % |
Cinq ans de ventes d'appartements à Saint-Flour
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 193 € |
| 2022 | 1 442 € |
| 2023 | 1 229 € |
| 2024 | 1 145 € |
| 2025 | 1 394 € |
En 2021, le m² d'appartement se vendait 1 193 € à Saint-Flour. En 2025, 1 394 €. Progression : +16,8 %, quand la France faisait +3,2 %.
Plus haut niveau de la série, 1 442 € par m², relevé en 2022.
Calcul de rentabilité, chiffres de Saint-Flour préremplis
Les cases sont remplies avec les moyennes de Saint-Flour pour 25 m². Remplacez-les par le prix, le loyer et les charges du bien visé. Le calcul se fait sur votre appareil ; aucune donnée ne quitte la page.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Saint-Flour pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Saint-Flour ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Saint-Flour. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Saint-Flour ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Saint-Flour est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Saint-Flour ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Saint-Flour sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Si Saint-Flour ne convainc pas, la page rendement LMNP dans le Cantal montre quelles communes du département font mieux, et sur quel critère. Un cran au-dessus, la page LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes compare les départements de la région.