LMNP à Niort : prix, loyer et rendement brut de la commune
Le prix d'achat médian, le loyer de marché et le rendement brut d'un meublé à Niort, puis les règles fiscales de 2026 qui s'y appliquent.
- Des chiffres sourcés : prix DVF, loyer de la Carte des loyers, zone ABC : chaque donnée de Niort renvoie à sa source publique.
- Les textes de 2026 : plafonds du micro-BIC, amortissement, prélèvements sociaux, plus-value : relus sur les sites officiels.
- Une étude sans frais : un partenaire spécialisé examine votre projet et vous rappelle. Vous n'êtes tenu à rien.
Votre projet LMNP à Niort
Niort compte 59 309 habitants. À cette taille, le prix au m² reste en général sous celui des grandes villes du département des Deux-Sèvres, et le loyer ne baisse pas dans la même proportion. C'est ce qui fait les rendements bruts des villes moyennes.
Insee, recensement 2022 : sur 31 657 ménages à Niort, la location concerne 50 % d'entre eux, et la location auprès d'un bailleur privé 34 %. Un meublé s'adresse précisément à ce groupe.
Vacance : 7,9 %, soit un marché proche de la moyenne française. Petits logements, une ou deux pièces : 21 % des résidences principales de Niort.
Rentrée 2024 : 2 943 étudiants dans le supérieur à Niort, 5,0 pour 100 habitants (ministère de l'Enseignement supérieur). Chaque mois de septembre relance la demande de petites surfaces.
À surface égale, le meublé se loue au-dessus du vide. C'est le premier ressort du LMNP. Le second est fiscal.
Le formulaire décrit votre projet en trois questions. Il part vers un partenaire spécialisé, qui vous rappelle. Aucun frais.
Le prix d'achat seul ne classe pas deux villes. Le rendement brut, lui, rapporte ce qui est payé à ce qui est encaissé. C'est le chiffre que ce site met en avant.
Loyer, prix au m² et rendement à Niort
Médiane des ventes d'appartements à Niort : 1 865 € le m², sur 1 901 transactions en cinq ans. Location : 11,6 € par m² chaque mois, charges incluses, dans les annonces. Rendement brut indicatif obtenu : 7,5 %.
Un studio de 25 m², à Niort, c'est à peu près 360 € par mois à encaisser et 47 000 € à payer, frais à part.
Niort se situe en B2 : tension moyenne. Le rendement brut y dépasse souvent celui des zones A ; le délai de relocation est le point à surveiller.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC, régime réel : la règle 2026
Première ligne de la fiscalité LMNP : le micro-BIC. Il s'applique sans démarche tant que les recettes 2026 ne dépassent pas 83 600 €. Un abattement forfaitaire de 50 % tient lieu de charges, quelles que soient les dépenses réelles.
Choisir le réel, c'est accepter des formalités contre une base imposable réduite. L'amortissement du logement et de son mobilier s'ajoute aux charges déduites et, sur un bien financé à crédit, efface fréquemment l'impôt sur les loyers.
La règle de choix tient en une ligne : charges plus amortissement supérieurs à la moitié des loyers, le réel gagne. Un bien financé par emprunt remplit cette condition dès la première année dans presque tous les cas.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
Vendre un meublé après la réforme de 2025
Régime applicable à la cession : celui des plus-values immobilières des particuliers. Le barème d'abattement avance avec les années : à 22 ans, l'impôt sur le revenu tombe à zéro ; à 30 ans, les prélèvements sociaux aussi.
Une retenue existe depuis la loi de finances pour 2025 : sur toute vente conclue à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition retenu. La plus-value imposable augmente d'autant.
Les lots exploités en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) sont hors du champ de la réintégration, ce qui donne à ces formules gérées un avantage à la revente.
Quel logement pour un meublé
Studio ou T1 : la demande est la plus large, le rendement au m² le plus haut, la revente facile auprès d'autres investisseurs. Les baux sont courts, c'est leur limite.
Avec un deux-pièces meublé, on échange un peu de loyer au m² contre de la stabilité. Moins de relocations, moins de frais, et un bien qui se revend aussi à des ménages qui veulent l'habiter.
En résidence services, le bail commercial fixe le loyer, que le gestionnaire verse selon les clauses même si le logement est vide. Un bon exploitant fait un placement calme ; un exploitant fragile, un placement à problèmes.
Un locataire regarde le trajet, les commerces, la lumière, le bruit. Un appartement qui répond à ces attentes se loue plus vite, parfois un peu plus cher.
Au-delà des chiffres du marché : la page Niort de Wikipédia présente la population et l'économie locale.
Du chiffre au projet : trois questions, puis l'appel d'un partenaire spécialisé.
Laquelle rapporte le plus : Niort ou ses voisines ?
Autour de Niort, 7 communes sur 10 affichent un rendement brut supérieur à 7,5 %. Saint-Maixent-l'École arrive première, à 22 km : 12,1 %.
Chaque pourcentage est brut, et calculé sur la moyenne de la commune. Un appartement précis peut s'en écarter dans les deux sens, selon son prix, son étage et son état.
Où se situe Niort : prix, loyer, rendement
| Indicateur | Niort / Deux-Sèvres / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 865 €1 756 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,6 €9,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,3 €12,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,5 %6,8 %5,3 % |
Cinq ans de ventes d'appartements à Niort
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 657 € |
| 2022 | 1 868 € |
| 2023 | 1 934 € |
| 2024 | 2 032 € |
| 2025 | 1 897 € |
En 2021, le m² d'appartement se vendait 1 657 € à Niort. En 2025, 1 897 €. Progression : +14,5 %, quand la France faisait +3,2 %.
Plus haut niveau de la série, 2 032 € par m², relevé en 2024.
Calcul de rentabilité, chiffres de Niort préremplis
Les cases sont remplies avec les moyennes de Niort pour 25 m². Remplacez-les par le prix, le loyer et les charges du bien visé. Le calcul se fait sur votre appareil ; aucune donnée ne quitte la page.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Niort pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Meublé dans la commune : les questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un meublé à Niort ?
La page affiche un rendement brut indicatif : loyer d'annonce moyen multiplié par douze, divisé par le prix médian des appartements de Niort. Il classe les communes entre elles. Le rendement réel d'un bien dépend de son prix d'achat, des travaux, des charges, des mois sans locataire et de votre imposition : il peut s'écarter nettement de cette moyenne.
La mairie doit-elle autoriser une location meublée à Niort ?
Pas pour un bail meublé de résidence principale, sauf si la commune a mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à d'autres obligations : déclaration en mairie, souvent un numéro d'enregistrement, parfois une autorisation de changement d'usage. La mairie de Niort est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel pour un meublé à Niort ?
La règle ne dépend pas de la commune. En 2026, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes et retient 50 % d'abattement. Le réel déduit les charges exactes et l'amortissement du bien. Le réel prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand ?
Le loyer au m² est le plus élevé sur les petites surfaces, et la demande meublée vient d'abord des étudiants, des jeunes actifs et des salariés en mission. Un studio ou un T2 est le choix le plus courant. Ce qui compte ensuite, c'est la demande locale : campus, employeurs, gare.
Quelles démarches avant d'encaisser le premier loyer ?
Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours. Un numéro SIRET est attribué. Les loyers se déclarent ensuite chaque printemps : case des locations meublées de la 2042 C PRO au micro-BIC, liasse 2031 et annexes 2033 au réel.
Les données de Niort sont-elles récentes ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026, sur cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les liens vers chaque source figurent sur la page.
Où se place Niort dans son département ? La page LMNP dans les Deux-Sèvres aligne le prix, le loyer et le rendement brut de chaque commune étudiée. Les départements voisins se comparent sur la page LMNP en Nouvelle-Aquitaine.