Qui relève du statut LMNP en 2026, et comment s'inscrire

Le rendement change d'une commune à l'autre. Le statut, non. Avant de comparer les chiffres de deux villes, il faut donc connaître le cadre commun. Pour presque tous les particuliers qui louent un studio ou un deux-pièces meublé, ce cadre est celui du loueur en meublé non professionnel, abrégé LMNP. Quatre points le résument.

Un statut par défaut

Pour l'administration fiscale, louer meublé est une activité commerciale. Les loyers relèvent ainsi des BIC, catégorie fiscale des activités commerciales. La location vide produit, elle, des revenus fonciers, avec d'autres formulaires et d'autres abattements.

Tout loueur en meublé est non professionnel, sauf s'il coche deux cases à la fois. Première case : plus de 23 000 € de recettes de location meublée sur l'année. Seconde case : ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer, salaires, bénéfices et pensions compris. Base légale : l'article 155 du code général des impôts (commentaire BOFiP). Une case cochée sur deux ne change rien.

Meublé : la définition légale

Quelques meubles ne suffisent pas. Pour une résidence principale, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose une liste : de quoi dormir (literie avec couette ou couverture), de quoi occulter les fenêtres des chambres, de quoi cuisiner (plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélation, vaisselle, ustensiles), de quoi s'asseoir et manger, des étagères, des luminaires, du matériel de ménage.

Trois baux possibles. Douze mois pour une résidence principale. Neuf mois, sans reconduction, pour un étudiant. Entre un et dix mois en bail mobilité, pour une formation, un stage, une mission ou une mutation. Le bon bail dépend de la ville : une commune universitaire et un bassin industriel n'attirent pas les mêmes locataires.

Faire étudier mon projet

Démarrer : quatre formalités

• S'immatriculer sur le guichet unique des formalités d'entreprises au plus tard quinze jours après le premier loyer. Un numéro SIRET en sort.
• Garder ou quitter le micro-BIC : il s'applique seul, le réel se demande. Voir le guide consacré au choix du régime.
• Déclarer au printemps : 2042 C PRO pour le micro-BIC, liasse 2031 et annexes pour le réel.
• Payer la CFE quand elle est due ; son montant suit la commune du logement.

Ce que le bailleur doit à son locataire

• Un contrat écrit qui suit le modèle réglementaire du bail meublé, avec inventaire des meubles et état des lieux en annexe.
• Un logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, la classe G du DPE interdit la mise en location comme résidence principale, y compris en meublé ; la classe F suivra en 2028.
• Un dépôt de garantie qui ne dépasse pas deux mois de loyer, charges exclues, pour un meublé de résidence principale.
• Le dossier de diagnostics : énergie, électricité et gaz si les installations sont anciennes, risques, plomb dans les immeubles anciens.

Seul, à deux, ou en société ?

Le cas courant est la location en nom propre, parfois en indivision. La SCI pose un autre problème : comme louer meublé est une activité commerciale, une SCI qui le fait régulièrement passe en principe à l'impôt sur les sociétés. Amortissement et plus-value suivent alors d'autres règles. Ce choix se fait avant de signer chez le notaire, jamais après.

Ce que la ville change, et ce qu'elle ne change pas

Statut, plafonds et régimes sont les mêmes partout en France. Tout le reste varie avec l'adresse : le prix au m², le loyer accepté, la vacance, la zone ABC, la CFE, et pour la location touristique les règles municipales. C'est la raison d'être de ce site : une page par commune, avec les mêmes sources partout.

Ce que 2026 a changé, ce qu'il a laissé

Promulguée le 20 février 2026, la loi de finances 2026 ne touche pas au cœur du statut. Le plafond du micro-BIC monte à 83 600 € pour les revenus de l'année. L'abattement reste fixé à 50 % pour un meublé classique. L'amortissement du régime réel est sauf : la limite de 2 % par an proposée par amendement n'a pas été votée.

Deux réformes antérieures continuent de s'appliquer. La loi de finances 2025 fait entrer les amortissements déduits dans la plus-value de revente, hors EHPAD, résidences seniors et résidences étudiantes. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte à 18,6 % les prélèvements sociaux sur les loyers meublés non professionnels. Référence : Service Public (fiche F32744, location meublée).

Faire étudier mon projet