LMNP à Montreuil-Juigné : prix, loyer et rendement brut de la commune

7 842 habitants : Montreuil-Juigné est l'un des plus petits marchés présentés sur ce site. Ses chiffres sont publiés parce qu'ils existent, avec une réserve : moins il y a d'annonces, plus une moyenne est fragile.

Qui occupe les logements de Montreuil-Juigné ? 62 % de propriétaires, 37 % de locataires, sur 3 321 ménages. C'est parmi ces derniers, et plus précisément parmi les 12 % logés par un bailleur privé, qu'un meublé trouve ses occupants.

Parc de Montreuil-Juigné : 9 % de résidences principales d'une ou deux pièces, 3,7 % de logements vacants. Un taux de vacance bas signale une demande qui absorbe l'offre ; un taux haut allonge le délai de relocation.

Au m², un studio se loue plus cher qu'un T3. Il s'achète aussi plus cher au m². Le rendement brut d'une petite surface n'est donc pas toujours supérieur : il faut faire le calcul avec les deux chiffres.

Pour passer des moyennes au bien réel, un partenaire spécialisé peut étudier votre projet. La demande prend une minute et n'engage à rien.

Que vous dépensiez beaucoup ou peu, le forfait de 50 % du micro-BIC ne bouge pas. Le réel, lui, retient chaque facture, puis y ajoute l'amortissement.

Montreuil-Juigné en chiffres : prix, loyer, rendement brut

77 appartements vendus en cinq ans à Montreuil-Juigné donnent une médiane de 2 614 € le m². Les annonces de location affichent en moyenne 13,1 € le m² par mois. Sur douze mois, le rapport donne 6,0 % de rendement brut indicatif.

Exemple de 25 m² à Montreuil-Juigné : loyer mensuel d'environ 370 € au tarif des T1-T2 (14,9 € le m²), achat autour de 65 000 € au prix médian, hors frais.

Zonage ABC : B1 pour Montreuil-Juigné. La demande y dépasse l'offre, mais les prix restent loin de ceux des métropoles. C'est souvent dans cette zone que le rapport entre loyer et prix est le plus favorable.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

L'imposition des loyers : micro-BIC ou réel

En location meublée, on déclare des BIC. Au micro-BIC, applicable jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, l'impôt porte sur la moitié des loyers, après abattement de 50 %. Location touristique sans classement : plafond de 15 000 €, abattement de 30 %.

Sur option, le régime réel remplace le forfait par les dépenses exactes : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, honoraires. S'y ajoute l'amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier. Si ce total égale ou dépasse les loyers, la location ne génère aucun impôt.

Le Parlement a examiné un plafonnement de l'amortissement. Il n'a pas été adopté. Texte promulgué le 20 février 2026, la loi de finances 2026 conserve le régime réel du LMNP sans retouche.

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Amortissements et plus-value : ce qui s'applique en 2026

À la revente, le LMNP ne bascule pas dans le régime des entreprises. La plus-value reste celle d'un particulier, avec un abattement qui grandit avec les années de détention jusqu'à l'exonération complète après 30 ans.

Un euro amorti au réel, c'est désormais un euro de plus dans la plus-value taxée à la vente, pour toute cession depuis le 15 février 2025 : on parle bien des amortissements déduits. La date de revente envisagée entre dans le calcul.

Exception prévue par la loi : les résidences services pour étudiants, pour seniors et les EHPAD. Aucun amortissement n'y est ajouté à la plus-value.

Le bien à viser en LMNP

Le studio et le T1 dominent le meublé : le loyer au m² le plus haut du marché, un public d'étudiants et de jeunes actifs, un prix d'entrée accessible. Revers de la médaille : un locataire nouveau presque chaque année.

Le T2 est le choix de ceux qui préfèrent un locataire qui reste. Moins d'états des lieux, une gestion plus calme, une liquidité correcte à la revente.

Troisième format, la résidence services. Étudiante, seniors ou d'affaires, elle est tenue par un exploitant lié au propriétaire par un bail commercial. Le propriétaire ne cherche aucun locataire ; il dépend en revanche entièrement de la santé de l'exploitant.

Quatre vérifications avant une offre : le DPE (un logement classé G ne peut plus être mis en location comme résidence principale depuis 2025), les charges de copropriété, la taxe foncière, les procès-verbaux d'assemblée générale.

Quartiers, histoire, activité de la commune : voir Montreuil-Juigné, sur Wikipédia.

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