LMNP dans les Alpes-Maritimes : prix, loyers et rendement brut, commune par commune
Département Alpes-Maritimes : quel prix au m², quel loyer et quel rendement brut dans chaque commune ? Les chiffres publics, ville par ville, et la comparaison avec la France.
- Chaque chiffre renvoie à sa source publique, nommée sur la page
- Chaque commune située face à son département et à la France
- Une étude de projet gratuite et sans engagement, par un partenaire spécialisé
Votre projet LMNP, département des Alpes-Maritimes
Le département des Alpes-Maritimes en trois chiffres par commune
Prix médian
Médiane du prix au m² des appartements vendus sur cinq ans dans chaque commune, source Statistiques DVF.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, pour l'ensemble des appartements et pour les T1-T2, source Carte des loyers.
Rendement brut
Douze mois de loyer rapportés au prix médian. Un chiffre indicatif, qui sert à hiérarchiser les communes du département des Alpes-Maritimes.
Les villes du département des Alpes-Maritimes n'ont pas le même profil pour un meublé : Mougins se distinguent par leur taille, leur prix et leur demande locative. Le tableau de cette page les aligne sur les mêmes critères.
La commune la mieux classée en rendement n'est pas toujours la plus pertinente : la profondeur du marché locatif et le taux de vacance pèsent autant que le pourcentage brut.
La règle fiscale, identique dans tout le département
À Mougins comme dans la plus petite commune du département, le cadre est national : forfait de 50 % au micro-BIC sous 83 600 € de recettes en 2026, ou réel avec amortissement.
| Règle | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de recettes 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € pour le tourisme sans classement | Sans plafond |
| Déduction | 50 % forfaitaires ; 30 % si meublé de tourisme non classé | Charges exactes, plus l'amortissement |
| Amortissement | Aucun | Oui : immeuble (terrain exclu) et meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | 2031-SD avec ses annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers | Particuliers, avec réintégration des amortissements (ventes depuis le 15 février 2025) |
18,6 % : c'est le taux des prélèvements sociaux sur les loyers meublés non professionnels, fixé par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Ce qui attend le vendeur d'un meublé
La loi de finances pour 2025 a changé la sortie : l'amortissement pratiqué pendant la location augmente la plus-value taxable à la revente. L'abattement pour durée de détention, lui, ne change pas : impôt sur le revenu effacé à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans.
Les abattements pour durée de détention continuent de favoriser ceux qui gardent leur bien longtemps.
Étape suivante : le projet
Trois questions, une minute. Ensuite, un partenaire spécialisé vous appelle, et la décision reste la vôtre.
Avant toute offre, réclamez le DPE. Un logement classé G est interdit à la location comme résidence principale depuis 2025, qu'il soit meublé ou vide.
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Les repères LMNP dans les Alpes-Maritimes
4 565 € le m² en médiane dans les Alpes-Maritimes, contre 3 342 € en France. Loyer moyen : 19,7 € le m² (T1-T2 : 22,0 €). Rendement brut qui en résulte, indicatif : 5,2 %. Le site couvre 67 communes de ce département.
Même niveau que la France (5,3 %) : des prix ni anormalement bas, ni anormalement hauts.
Les communes des Alpes-Maritimes, commune par commune
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Mougins | 4 627 € | 18,9 € | 4,9 % | A |
Rappel : le LMNP est un régime national. Seuls varient les prix, les loyers et, pour la location touristique, les règles de chaque mairie.
Alpes-Maritimes et la France
| Indicateur | Alpes-Maritimes / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 565 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 19,7 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 22,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,2 %5,3 % |
Questions sur le LMNP, département des Alpes-Maritimes
Quelle commune du département des Alpes-Maritimes choisir pour un meublé ?
Le tableau aligne chaque commune du département des Alpes-Maritimes sur trois colonnes : ce que coûte le m², ce qu'il se loue, ce qu'il rapporte en brut. Un rendement élevé signale d'abord un prix bas. Il se lit avec la population de la commune, sa zone ABC et sa part de locataires.
Change-t-on de fiscalité en changeant de département ?
Non. Statut, micro-BIC, régime réel, amortissement et plus-value sont fixés par la loi, pour toute la France. Ce qui change d'une commune à l'autre : le prix, le loyer, la zone ABC et, pour la location touristique, les règles municipales.
Quelles sources pour les chiffres du département des Alpes-Maritimes ?
Prix : Statistiques DVF publiées par Etalab. Loyers : Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. Zone ABC : liste officielle des communes. La méthode de calcul est détaillée sur la page sources et méthode.
Un expert-comptable est-il nécessaire ?
Pas par obligation. Au micro-BIC, une ligne sur la 2042 C PRO suffit. Au régime réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent de la rigueur : la plupart des loueurs délèguent, et les honoraires sont déductibles.
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